Consejos ; Como vender tu casa efectivamente

Cesar Arevalo
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Como vender tu casa efectivamente
Noticia tomada  de FUTURCASA

El mercado inmobiliario se encuentra actualmente de capa caída, es por ello que encontrar compradores para nuestros inmuebles puede convertirse en una tarea tremendamente complicada. Por eso es importante darse cuenta de que ya no basta con poner un cartel y esperar que los clientes acudan a nuestro piso como las moscas a la miel...Es necesario planificar bien la operación y adaptarnos a lo que el público demanda. Veamos cómo:
- Establece un precio adaptado al mercado, no a tus necesidades o intereses económicos: La necesidad de recuperar la inversión que hicimos en nuestra vivienda o ciertas motivaciones sentimentales pueden llevarnos a establecer un precio erróneo de nuestra casa, por eso, no debemos perder de vista nuestro objetivo, que es vender la casa, y establecer un precio que sea competitivo y atractivo para los compradores. Fíjate de los precios de viviendas de las mismas características que la tuya, o de tu zona, que serán tu principal competencia. Agencias inmobiliarias y empresas especializadas en tasación pueden facilitar esta tarea.
- Ten toda la documentación en regla para evitar contratiempos: para la venta de tu vivienda debes tener en regla el título o escritura de propiedad, recibos de los suministros contratados, boletos de agua y predial pagados, identificiación oficial y un mapa para facilitar la localización del inmueble.
- Prevé los gastos derivados de la operación: Vender tu vivienda conllevará siempre una serie de gastos asociados que debes tener en cuenta antes de realizar la operación, como los costes de Notario, abogados, asesores y la carga fiscal que se deriva de la venta del inmueble. Además, a esto hay que añadir el gasto derivado de las reparaciones que requiera la vivienda. En este sentido, es muy importante señalar la importancia de la imagen de la casa, un factor decisivo para los compradores. Para ello, es necesario aplicar el "home stagging", que implica dejar la vivienda lo más agradable posible, tal y como a tí te gustaría encontrar tu casa. A continuación, te ofrecemos algunas indicaciones para preparar vuestra casa para los clientes:
1) Limpia la casa a conciencia
2) Pon especial énfasis en la entrada a la vivienda, será la primera impresión que los compradores tengan de tu casa.
3) Preocúpate de que tu casa luzca luminosa, espaciosa y acogedora; organiza los muebles, cuídate de que nada interrumpa el paso, si te estás mudando, no dejes cajas por en medio.
4) Busca un aspecto lo más neutral posible ; los compradores no tienen por qué tener tu mismo gusto. Muebles de estilo minimalista suelen ser una buena opción.
5) Usa colores neutrales para la pintura y acabados, como el blanco o el crema.
Además de todo esto, no te olvides de tener en cuenta la demanda existente en el mercado local. Sé paciente y tómate tu tiempo. Recuerda que unas buenas fotos y una buena descripción de la vivienda pueden atraer a muchos posibles compradores.

Que es en realidad el IBI

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Cesar Arevalo
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DE  Altamira.com

En las últimas semanas todos los propietarios de alguna vivienda han recibido un documento del ayuntamiento en el que se les especificaba que tenían que pagar el IBI, Impuesto sobre bienes inmuebles. Pero, ¿sabemos realmente lo que es?

Se trata de un impuesto directo de carácter localque afecta a la titularidad y los derechos reales que los propietarios tienen sobre cualquier edificación: sea urbana, rústica o con características especiales. Para la clasificación de los bienes inmuebles recurrimos al catastro, órgano con capacidad para esta distribución. Si se da el caso de que la vivienda está a nombre de varias personas se hace un reparto equitativo entre los titulares.

El ayuntamiento es la administración que tiene la competencia para fijar el IBI libremente, la cuota oscila entre el 0.4% y el 1.1%. No están sujetos a este impuesto los edificios de dominio público, los bienes patrimoniales, las propiedades del Estado, las de la Iglesia Católica o los de la Cruz Roja, entre otros.

¿Cómo leer el impuesto del IBI?

Es muy común que paguemos algo sin entender realmente lo que estamos haciendo. Por ello, queremos desmenuzar el impuesto del IBI para comprender cada detalle de este documento.

-          Debemos comprobar que es nuestra propiedad a la que se hace referencia, es común que haya confusiones. La vivienda se identifica por la dirección fiscal o la referencia catastral.

-          Es posible que recibas más de un recibo del IBI si tienes inscrito y catastrado de manera independiente un anexo de tu vivienda, por ejemplo, una plaza de garaje, un trastero,…

-          El importe catastral del inmueble es fruto del valor del suelo y el de la construcción. Lo ideal es que esta valoración no sea nunca superior a la del mercado de la vivienda, este valor se actualiza todos los años de manera automática y sobre dicha base aplicará el tipo de impuesto.

Los bancos merecen las multas

DE rtve

La Comisión Europea ha multado con más de 1.712 millones de euros a ocho entidades financieras internacionales al considerar probado que operaron en varios cárteles al coordinarse para modificar los precios de derivados financieros, para lo que manipularon tasas interbancarias como el líbor y el euríbor, que también sirven de referencia para préstamos e hipotecas en todo el mundo valorados en miles de millones de euros. Esta sanción es la máxima fijada en un sector por la institución europea y, entre los multados, están bancos como el Deutsche Bank, JP Morgan, Citigroup o Société Générale.

El Ejecutivo comunitario ha subrayado que las operaciones coordinadas entre los bancos no solo sirvieron para manipular los índices de referencia, sino que "distorsionaron el curso normal de la fijación de precios en derivados" referenciados en euros y yenes, e incluyeron el "intercambio de información confidencial" con el objetivo de perjudicar a competidores.

El comisario europeo responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha destacado que lo elevado de las multas busca servir de aviso para evitar que vuelvan a repetirse este tipo de prácticas que afectan a "miles y miles de usuarios financieros".

• Almunia: se ha castigado a los que han formado cárteles que afectan a miles de usuarios

Los derivados son productos financieros complejos(como los swaps, los futuros o las opciones) usados por bancos y empresas para gestionar el riesgo al que están expuestos por las fluctuaciones en los tipos de interés que pagan para financiarse. El valor de esos productos deriva de los índices interbancarios(euríbor, líbor y tíbor) fijados en cada momento, de ahí que para influir en los derivados se manipularan las tasas interbancarias.

En teoría, los índices interbancarios deben reflejar el coste que pagan los bancos cuando solicitan financiación a otras entidades. Por eso, hasta ahora, se obtenían de hacer una media entre los datos diarios proporcionados por los bancos seleccionados para cada una de esas tasas. Esos datos no estaban hasta ahora respaldados por operaciones, sino que se confiaba en lo que dijese cada entidad.

Según ha explicado el comisario responsable de Competencia, Joaquín Almunia, cuatro de las entidades investigadas (Deutsche Bank, Barclays, Société Générale y Royal Bank of Scotland, RBS) participaron en un cártel que actuó en derivadosreferenciados en euros entre septiembre de 2005 y mayo de 2008. La investigación -que comenzó en octubre de 2011- sigue abierta en este caso para otras dos entidades: Crédit Agricole y JP Morgan.

Por otro lado, otras seis (Deutsche Bank, RBS, JP Morgan, UBS, Citigroup y el operador bursátil RP Martin) participaron en uno o varios cárteles bilaterales para modificar derivados referenciados en la divisa japonesa en momentos puntuales entre 200 7 y 2010.

Además, dos de las entidades multadas, Deutsche Bank y RBS, participaron en cárteles de ambas divisas, según ha destacado Almunia.

Las sanciones más altas para Deutsche Bank y Société Générale

Barclays y UBS, que participaron en los cárteles, no pagarán ninguna sanciónporque el británico reveló la existencia de coordinación sobre los productos referenciados en euros, mientras que la entidad suiza descubrió esas maniobras respecto a los derivados referenciados en yenes. La multa suspendida a Barclays es de 690 millones de euros y la de UBS, de 2,5 millones.

El resto de las entidades sancionadas también verán reducidas sus multas por haber cooperado en la investigación y haber alcanzado acuerdos para cerrar el caso con la Comisión.

Así, el banco que pagará sanciones más elevadas es Deutsche Bank (725,4 millonesde euros), sobre el que este miércoles también se ha sabido que está siendo investigado por la autoridad supervisora alemana por supuestas manipulaciones en el mercado de divisas.

• Deustche Bank recibe la multa más alta de Bruselas por la manipulación del euríbor y el líbor

Por detrás del alemán aparece Société Générale (445,8 millones) y RBS (391 millones). Las multas para los dos estadounidenses son de 79,9 millones para JP Morgan y 70 millones para Citigroup, mientras que RP Martin abonará 247.000 euros. A Citigroup se le anula otros 55 millones de multa por su participación en uno de los cárteles por haberlo denunciado.

Estas multas se suman a las impuestas a las entidades implicadas en sus respectivos países de origen y en el mayor centro financiero europeo,Reino Unido. Según un informe de Morgan Stanley, esas sanciones y compensaciones a inversores que se impondrán a los bancos internacionales implicados en la manipulación de líbor y el euríbor pueden alcanzar los 22.000 millones de dólares (cerca de 18.000 millones de euros), unos cálculos que no incluían ni la multa de la Comisión Europea ni la que pueda imponer finalmente EE.UU., que también mantiene abierta una investigación sobre este caso.

Cambios en la elaboración de los índices

Las denuncias de manipulaciones de esas tasas de referencia llevaron a los dos organismos europeos que supervisan la banca -la Autoridad Europea Bancaria (AEB) y la Autoridad Europea de Mercados y Valores (ESMA, por sus siglas en inglés)- a exigir en enero de este año a la patronal bancaria europea que redefiniera de inmediato el proceso de elaboración del euríbor para que este índice sea "transparente y fiable", ya que en su evaluación del actual mecanismo hallaron "significativas debilidades e insuficiencias".

Además, el pasado septiembre, la Comisión Europea hizo pública su propuesta para imponer una supervisión europea sobre los índices de referencia de importancia "crítica", como el líbor o el euríbor, y multar a quienes los manipulen.

"Los índices de referencia pasarán a ser una actividad regulada y será, por tanto supervisada", explicó hace dos meses el Ejecutivo comunitario, que indicó que su regulación se extendería sobre los índices de referencia "críticos" para más de un Estado miembro o que implican a suministradores de datos y a usuarios en más de un país miembro -el caso del líbor y el euríbor- y también sobre índices de referencia para materias primas como el oro, el gas o el petróleo.

En el caso de los primeros, el control estará en manos de un "colegio de supervisores nacionales" en el que estará presente la ESMA, que tendrá la última palabra cuando haya desacuerdos respecto a la supervisión de los índices de referencia, de manera que sus decisiones serán de obligado cumplimiento.

Cesar Arevalo 

agente inmobiliario en Las Islas Canarias

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Analisis del sector inmobiliario para 2014

Blog de Cesar Arevalo 
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Noticia Publicada en Brotes Verdes por
Xavi Cotet
Director de Capital Markets Barcelona
Se hace un analisis del sector a nivel general en España.

¿Qué ha pasado estos últimos meses en el sector inmobiliario?

1. Se han vendido participaciones importantes de las gestoras de inmuebles de entidades financieras nacionales, como Bankia Habitat, Servihabitat, Catalunya Caixa Inmobiliaria…y las que vendrán.

¿Cómo y a quién han vendido? Con descuento respecto a las pretensiones de los vendedores y compradas por fondos internacionales principalmente oportunistas.

2. SAREB está empezando a aumentar el ritmo de venta de activos, tanto deinmuebles individuales, como de carteras de activos y de préstamos asociados a inmuebles.

¿Cómo y a quién han vendido? Con grandes descuentos y en función del activo las ventas han sido a particulares, fondos internacionales inmobiliarios y fondos de capital riesgo.

3. Las propias entidades financieras también han acelerado muchísimo la venta de sus adjudicados.

¿Cómo y a quién han vendido? Con grandes descuentos y principalmente a particulares, muchos de ellos comprando con recursos propios.

4. La administración pública también ha sido capaz de hacer caja desinvirtiendo en activos inmobiliarios. En Barcelona, Jones Lang LaSalle asesoró a AXA REAL ESTATE en la compra de un portfolio de 13 edificios de oficinas y, en Madrid, se han tenido lugar dos grandes operaciones realizadas por parte de IVIMA y EMVS que suman más de €300m.

¿Cómo y a quién han vendido? Con grandes descuentos.

Tan sólo viendo los puntos anteriores, la conclusión es rápida:  Hay apetito por el inmobiliario español. A su precio… todo activo tiene comprador.

Desde los departamentos de Capital Markets de Jones Lang LaSalle, vemos como los fondos internacionales tienen sus ojos puestos en España. Han llegado parainvertir, no sólo para sondear el mercado. Somos un país de oportunidades y, como tal, están actuando los inversores.

Por otro lado, también hemos visto transacciones singulares muy recientes abajas rentabilidades y precios por m² muy elevados.

En Barcelona, destaca la compra de la Torre Agbar para ser reconvertida en hotel de lujo Grand Hyatt. ¿Este inmueble se ha comprado a precios oportunistas? NO. 

Por todo ello, podemos afirmar que tanto los fondos oportunistas como fondos tradicionales y “family offices” están apostando por nuestro país.

¿Brotes verdes? En nuestro sector SÍ… y, en nuestra opinión, esta tendencia positiva se consolidará en 2014, pues aún hay mucha desinversión pendiente y una importante liquidez en el mercado, ansiosa de ser colocada a la rentabilidad adecuada.

Habrá que ver si el despegue del sector inmobiliario irá paralelo al despegue de la economía… Esto último lo veo más difícil a corto plazo.

tendencia del precio de la vivienda en el 2014

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El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, ha estimado que la caída real de precios se situará en el entorno del 35% al cierre de este ejercicio y que podría llegar hasta el 45% entre este año y 2014, lo que supondría un recorte adicional del 10%. Además, ha comunicado que la entidad se ha desprendido de más de 8.600 inmuebles hasta junio. BBVA gana 2.882 millones hasta junio, el 10% más.

Por tanto, Cano considera que desde ahora y hasta final del próximo año 2014 "podríamos ver una caída adicional" de los precios. Según explicó el directivo de la entidad financiera, el descenso de los precios inmobiliarios son muy "heterogéneos" dependiendo de las comunidades autónomas y las zonas geográficas.

En la presentación de resultados correspondientes al primer semestre del año, Cano ha defendido el ritmo de venta de activos inmobiliarios "de menos a más" emprendido por el 'banco azul', al tiempo que ha puesto en valor la tasa de cobertura del 44% en su exposición a este sector tras las provisiones exigidas.

En los seis primeros meses, BBVA logró vender en el primer semestre del ejercicio más de 8.600 inmuebles. De esta cifra, unos 6.600 activos inmobiliarios han sido comercializados directamente por la entidad. El resto, unas 2.000 unidades, corresponden a promociones que la entidad tenía en libros pero que eran propiedad de clientes promotores del banco.

El consejero delegado ha asegurado que la entidad sigue reduciendo el riesgo inmobiliario y ha añadido que las provisiones están "bastantes ajustadas", habida cuenta de que a junio de este año la ventas se han realizado prácticamente al valor contable en libros.

del economista.es

Bajada de los tipos y el impacto en tu hipoteca

Te hacemos un estudio financiero sin costo para la compra de tu vivienda

 por juan villén, responsable de idealista hipotecas

la bajada de tipos al 0,25% desde el nivel del 0,50% anunciada hoy por el bce ha sido reclamada por amplios sectores de la sociedad, pero más allá del impacto macroeconómico o para las grandes empresas y bancos, ¿qué significa realmente para el ciudadano de a pie que tiene una hipoteca o que está buscando una vivienda?

la gran mayoría de las hipotecas concedidas en españa están referenciadas al euribor a 12 meses, que aunque toma como referencia el tipo de interés base del bce, no siempre va a la par, como vemos en el cuadro siguiente

el euribor a 12 meses trata de anticipar la tendencia del mercado, de tal manera que cuando el tipo del bce sube, el euribor a 12m se sitúa por encima, mientras que cuando está cayendo, el euribor a 12m suele estar al mismo nivel (rara vez se sitúa por debajo, aunque es posible, como hemos visto recientemente). la lógica nos dice que el euribor a 12 meses debería seguir esta tendencia hacia el 0,25%, o como mínimo mantenerse en los niveles actuales, alejando los fantasmas de una potencial subida

buenas noticias para los hipotecados

para todos aquellos que tienen hipoteca, la bajada de tipos es buena noticia, pues garantizan que el euribor a 12 meses se mantendrá en los niveles actuales, o incluso bajará algo más. esto significará una bajada adicional en las cuotas de la hipoteca, aunque todos sabemos que por desgracia las revisiones de hipotecas se producen cada 6 o 12 meses, por lo que muchos tardarán en notar en sus bolsillos las buenas noticias

buenas noticias – quizás – también para los que buscan vivienda (y necesitan hipoteca)…

los que están buscando una hipoteca, también deberían verse beneficiados con la bajada de tipos, aunque es cierto que durante los últimos 4 años las bajadas de tipos del bce han venido acompañadas de subidas de los diferenciales que aplican los bancos para las nuevas hipotecas, por lo que el coste final para el comprador es similar; desde el mes de febrero los bancos parecen haber encontrado un punto de equilibrio en los diferenciales en torno al 2,50% (según datos del banco de españa), aunque durante el último mes algunas entidades parecen animarse y comercializan ofertas más cercanas a diferenciales del 2%

… aunque éstos tienen malas noticias por otro lado

sin embargo, las recientes noticias de los problemas ocultos de los bancos referentes a las hipotecas refinanciadas pueden suponer un jarro de agua fría: los bancos tienen un capital limitado para prestar, y al no tener la posibilidad de liberarlo tras alargar los préstamos que concedieron en su día (además, con diferenciales mucho más bajos que los actuales), no estarán muy dispuestos a abrir el grifo del crédito. amén de la prioridad que suelen dar a la financiación de sus propios inmuebles o de promotores con créditos suyos, así como la necesidad de guardar capital para provisionar la creciente morosidad de sus carteras crediticias

Hipotecas para comprar casa con el banco malo

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Desde junio, siete entidades ofrecen hipotecas y todas ellas coinciden en aplicar al Euribor un diferencial por debajo de la media actual, hasta en 0,7 puntos por debajo. Según el calculador de índices hipotecarios de Bankimia estas son las condiciones que aplican los bancos en la contratación de hipotecas:

En el caso de Santander, y con la misma vinculación (domiciliación de la nómina y contratación de dos seguros), la Superhipoteca- Sareb Santander (Primera residencia) tiene un tipo de interés de Euribor + 2,25%, financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, se puede amortizar en hasta 30 años y suma una comisión de apertura del 2,50%.

Por su parte, la Hipoteca Altamira obra nueva para comprar inmuebles de su stock, puede sumar un diferencial al Euribor del 2,20%, financia hasta el 100% de la vivienda, da la posibilidad de amortizar el préstamo en hasta 40 años y la comisión de apertura es del 0,20%.
 
La situación del Banco Popular es muy parecida. Tiene las mismas condiciones que la hipoteca de Santander para adquirir pisos de la Sareb salvo el interés que aplica, que es de Euribor +2,50%.

En cuanto a la hipoteca Aliseda también tiene un diferencial menor (llega a Euribor +1,25%), financia hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda y se puede retornar en hasta 40 años.

Hay casos en que los que las características de las hipotecas para Sareb son similares o iguales al del resto de préstamos hipotecarios de la entidad.

“la Caixa” ofrece la primera a un interés que puede ser de Euribor +2,30% mientras que los diferenciales que actualmente aplican al resto de estos productos parten del 2,50%.

El mismo interés comparten las hipotecas de Banc Sabadell para pisos incluidos y no en Sareb, a Euribor +2,50%. La única diferencia entre los préstamos es el plazo de amortización. Las primeras son a 30 años y las segundas, a 40.

Por su parte, la hipoteca Sareb de ING Direct también tiene las mismas condiciones que la hipoteca naranja: al Euribor le suma un diferencial del 2,29% y se ha de amortizar en 40 años.

Finalmente, BBVA y Kutxabank tiene las mismas condiciones para sus hipotecas de Sareb y a la máxima vinculación suman un diferencial del 2,25% mientras que las condiciones del resto de hipotecas no las tienen publicitadas.
de fotocasa,es