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un asesor inmobiliario en las Islas Canarias
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Cesar Arévalo
consulta.
Nueva e interesante hipoteca de UCI
martes, 18 de marzo de 2014
Hipoteca oportunidad
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martes, 25 de febrero de 2014
Normativa para cubiertas de uralita en naves industriales
Cubiertas de Uralita: Amianto con mezcla de fibrocemento.
Desde Suelosolar se esta informando a los promotores solares y a los propietarios de cubiertas de Uralita (amianto con mezcla de fibrocemento), de los datos de las empresas autorizadas legalmente para retirar esos tipos de cubierta.
La mayor parte de las cubiertas de las naves industriales españolas son de Uralita, y muy pocos, los promotores e instaladores que se animan a proyectar sus instalaciones solares sobre éstas.
De conformidad con la Orden del Ministerio de la Presidencia de 7 de diciembre de 2001, se prohibió la comercialización y la utilización de esta fibra y de los productos que contengan esta fibra añadida intencionadamente.
El uso de productos que contengan las fibras de amianto mencionadas en los puntos 4.1 y 4.2, de la citada Orden que ya estuvieran instalados o en servicio antes de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, seguirán estando permitido hasta su eliminación o el fin de su vida útil.
Desde siempre el material más incombustible, resistente al calor, aislante térmico y acústico, de gran durabilidad y bajo coste a instalar en las techumbres de las naves industriales ha sido el de amianto mezclado con fibrocemento: la Uralita.
A raíz de una Directiva de la Unión Europeala Naturaleza (SEPRONA) la utilización en la edificación de las cubiertas de las placas de Uralita, por su altísimo riesgo para la salud.
A partir de este marco regulatorio, todos los propietarios de naves industriales interesados en la retirada de este material de sus cubiertas, deben inscribirse en el el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA), dependiente de la Consejería de Trabajo.
Por ello, al proyectar una planta solar sobre una cubierta de amianto, y proceder a la retirada de éste, se ha de respetar una serie de medidas de cara a proteger la salud de los trabajadores que desarrollan su labor en la nave industrial, para no quedar expuestos al polvo que contenga fibras de amianto.
Las empresas encargadas de retirar la Uralita de las cubiertas, además de estar debidamente autorizadas, han de desarrollar un plan de trabajo que deberá ser aprobado por la Junta.
Este plan detallará los siguientes datos:
- la naturaleza de los trabajos,
- la duración prevista,
- los empleados que van a manipular el material,
- los métodos de trabajo,
- las medidas preventivas,
- los medios de protección personal,
- el control médico y
- cómo se procederá a la eliminación de los residuos.
Existen múltiples casos de trabajadores enfermos de cáncer pulmonar o fibrosis por haberse procedido a la retirada de las cubiertas de Uralita sin observar las medidas citadas, por inhalar las fibras de amianto.
Desde el punto de vista jurídico, el promotor solar que se disponga a retirar la Uralita sin estar debidamente autorizada para ello, y sin contar con mascarillas, medidas preventivas, aislamiento del material, entre otros, es denunciable en vía penal por parte del SEPRONA ala Inspección de Trabajo, por atentar contra los derechos de los trabajadores, contra la salud pública y el medio ambiente.
NORMATIVA DE INTERES
- Directiva 91/382/CEE
- Orden Ministerial de 26 de julio de 1993
- Orden Ministerial de 7 de enero de 1997.
- Orden Ministerial de la Presidencia de 7 de diciembre de 2001
- Directiva 2003/18/CE
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
Cesar Arevalo
agente inmobiliario en Las Islas Canarias
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Cesar Arevalo
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domingo, 2 de febrero de 2014
Es buen momento de invertir en el sector inmobiliario
Cesar Arevalo
agente inmobiliario en Las Islas Canarias
tel 651567790
tel 660309823
Es el mejor momento para invertir En España y en Las Islas Canarias , hay oportunidades bancarias , y los promotores que finalmente quieren vender han tenido que bajar los precios de acuerdo con la demanda del mercado.
"El sector inmobiliario ha sido vapuleado en los últimos años y, aunque no está exento de seguir ajustándose, se ha convertido en un hervidero de oportunidades de inversión. Una muestra de este incipiente resurgir del ladrillo es el apetito que despierta entre los grandes inversores internacionales. En un momento en el que las rentabilidades de la deuda española a 10 años apenas supera el 4% y los depósitos rentan alrededor del 1%, el sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual. Además, a la rentabilidad que ofrece este activo por las rentas que genera periódicamente, hay que añadir la revalorización que va adquiriendo en el tiempo. Y, puesto que estamos en el momento más bajo del ciclo, la mayor parte de los activos presentan recorrido al alza, según los expertos consultados. En el caso de la vivienda, la caída acumulada desde sus máximos de 2007 asciende al 39%, según la consultora Tinsa. Entre las ciudades que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, Baleares, Segovia y León han mantenido mejor el tipo, con caídas de precios de alrededor del 28%. Por otro lado, los precios en el sector comercial y de oficinas retroceden en torno al 30% y 50% , respectivamente, desde máximos. Cambio de tendencia Pese a la fuerte depreciación de estos activos, desde el estallido de la burbuja, el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar en tasa interanual, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera la recuperación, con un alza en el precio de sus inmuebles del 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicado esta semana por el Ministerio de Fomento. En 2014, la previsión es que los precios sufran ciertos ajustes, pero cada vez más voces advierten de que ya es el momento de apostar por el sector. “El que no invierta ahora, tendrá que pagar plusvalías a quién sí lo está haciendo. Pero se ha de separar bien el grano de la paja”, explica José Antonio Pérez, director del IPE. De hecho, en opinión de algunos expertos, como Antonio Gutiérrez, director general y de inversiones del multyfamily Mazabi, las inversiones oportunistas, los grandes chollos, forman ya parte del pasado, ante la llegada masiva de grandes fondos internacionales, que animan el mercado. Luis Giménez, responsable de inmobiliario de la división de grandes patrimonios de BNP Paribas, considera que es un “muy buen momento”, y recomienda tener una exposición a este activo dentro de la cartera de entre el 10% y el 15%. El experto señala, incluso, que “Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres”. Tanto es así que “los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España”. En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital son los dos segmentos con más recorrido. “Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad condal están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual”. Gutiérrez, de Mazabi, destaca las buenas perspectivas de las nuevas promociones inmobiliarias ligadas al turismo (Costa del Sol, Baleares y Canarias), de la inversión en locales comerciales en las mejores calles de ciudades de provincia –generan rentabilidades de entre el 5% y el 7%– y el potencial de las medianas superficies. Subidas a la vista El director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Y en el caso del mercado, ha indicado que, aunque sigue existiendo “sobreoferta”, las zonas prime ya “han terminado su ajuste”. “En ciudades como Madrid, San Sebastián o La Rioja esperamos ligeros aumentos en el precio de la vivienda, aunque esto está supeditado a la mejora de la economía”, puntualiza. Pero, ¿qué activos ofrecen más potencial? Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle, señala que “la rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las plazas de garaje suelen ofrecer una rentabilidad mayor, pero requieren de una gestión mucho más activa. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos y se entregan en bruto, sin incurrir en gastos de actualización del activo cuando se acaba un contrato”. Para rentabilidades, identificar el inmueble adecuado para cada localización es clave. “En grandes ciudades, los pisos pequeños, los garajes, las oficinas de reducido tamaño y locales que hacen esquina tienen más tirón. Mientras que en la costa, los inmuebles con vistas al mar, buen entorno, bien conservados, tamaño medio y 3 dormitorios son los más demandados”, explica José Antonio Pérez, del IPE. Descuentos vacacionales La vivienda vacacional es el producto que presenta mayores descuentos, ante el exceso de oferta, especialmente en Levante, Cataluña y Andalucía (ver mapa). Por ejemplo, en Marbella hay viviendas de más de 140 metros cuadrados en urbanizaciones de lujo por menos de 150.000 euros, un precio inaudito hace apenas unos años. Alejandro Campoy, director general de la División de Inversiones de Aguirre Newman, explica que “los descuentos van unidos al riesgo y, por tanto, los mayores ofertas se encuentran en las viviendas vacacionales”, donde existe más sobrecapacidad. Además, el experto indica que ha de tenerse en cuenta que “el retorno de la inversión no vendrá exclusivamente por la rentabilidad que ofrece el producto hoy, sino por el previsible crecimiento de rentas en los próximos años”. En este sentido, por ejemplo, indica que “en el mercado de oficinas las rentas están al mismo nivel que en el año 1994 –descontando el efecto de la inflación–, por lo que es posible comprar activos a precios muy atractivos, en algunos casos por debajo del valor de reposición del activo”. Por su parte, José María Gaubeka, director comercial de Colliers International Spain, señala que “aunque ya hemos visto que la rentabilidad no está nunca asegurada, la inversión en ladrillo es un valor seguro”. Junto a ello destaca las favorables condiciones de financiación que ofrecen las entidades para ciertos activos. “Cualquier inversor puede conseguir producto a muy buen precio. Hay gran oferta de activos de banca, no solo procedente de adjudicados, que se ofrecen con financiación, lo cual hace que el apalancamiento del comprador sea menor y la operación mucho más atractiva”. No obstante los expertos advierten de que hay que tener en cuenta que gran parte del stock bancario, incluido Sareb, no cuenta con los mejores productos, ni los más rentables. Tampoco los que ofrecen mejores plusvalías a largo plazo, ya que los activos presentan diseños obsoletos. Las mejores regiones para rentabilizar el alquiler La rentabilidad anual que puede lograr un particular al comprar una vivienda y ponerla posteriormente en régimen de alquiler es del 4,8%, y tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, cuando la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico. Según un informe de Fotocasa, Canarias, Murcia y Castilla-La Mancha son las comunidades más rentables y donde menos años se tarda en amortizar el precio del inmueble. Canarias ofrece una rendimiento anual por alquilar del 5,1%, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7%, y Madrid con un 4,6%. Por el contrario, País Vasco, la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más altos en España, es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, ambas con un 3,9%. En cuanto a las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,2% anual, seguida de Las Palmas (4,9%), Tarragona (4,8%) y Huelva (4,8%). Por el contrario, San Sebastián (3%), La Coruña (3,1%) y Orense (3,4%) son las ciudades en las que sale menos rentable comprar para alquilar. El informe también revela que en Canarias se necesitan 20 años para amortizar la compra de una casa, frente a los 26 años en el País Vasco y los 21 en la Comunidad de Madrid y Cataluña. La opinión de los expertos Antonio Gutiérrez, Mazabi Gestión: “Es un buen momento para invertir, aunque las mejores oportunidades ya han terminado. Se debería destinar el 30% de la cartera a inmuebles”. Luis Giménez, BNP Paribas: “Hay tales oportunidades en inmuebles en Madrid y Barcelona, que los grandes fondos americanos están dejando Londres para venir aquí”. José Antonio Alarcón, Banco Sabadell: “Los precios han tocado suelo. Es posible que el año que viene haya aún un pequeño ajuste del 4% o un 5%, y después va a haber una evolución plana”. Miguel Fuster, CBRE: “Se está comprando a precios históricamente bajos. Si se ha adquirido un buen activo, la recuperación llegará, aunque es difícil precisar cuándo”. Invertir en Londres o Hong Kong por unos euros Aunque la inversión directa en inmuebles sólo está al alcance de un puñado de inversores, con un elevado patrimonio, hay vías alternativas para apostar por este sector, desde apenas unos euros. Las acciones de inmobiliarias cotizadas son una opción, aunque quizá todavía prematura y, sin duda, sólo al alcance de inversores con gran tolerancia al riesgo y sesgo especulativo. Marisa Mazo, directora de Estrategia de Ahorro Corporación, cree que aunque el sector inmobiliario ya ha tocado fondo, aún hay que esperar para que las inmobiliarias den alegrías en el parqué. “Los bancos siguen siendo claves en el proceso de salida de la crisis, tanto por los activos que todavía tienen como por su papel de financiadores, y aún tienen que resolver cuestiones como el próximo test de solvencia. Señala un factor positivo, como es el interés que despierta el sector entre los inversores extranjeros, “pero no podrá compensar la caída de la demanda residente”. Otra opción similar, con el valor añadido que supone delegar la gestión en profesionales, es la inversión en fondos que tienen en cartera títulos de inmobiliarias cotizadas. AXA Aedificandi A y AXA WF Frm Europe Real Estate AC son dos de los productos favoritos de MorningStar, seguidos por Henderson Horizon Global Property, Schroder ISF Global Property, Robeco Property Equities, Schroder ISF Asia e ING Invest Europ Real Estate. Estos fondos han logrado una rentabilidad anualizada de entre el 10% y el 14% en los últimos 10 ejercicios. La gestora Petercam también destaca en este segmento con dos productos: Petercam Securities Real Estate Europe, que se apunta una revalorización del 9,61% en el año y Petercam Real Estate Europe Dividend, que dan más del 13,23%. Más allá de estos productos están los fondos que invierten directamente en inmuebles, una opción que no termina de convencer a los expertos por su elevada iliquidez, en un momento en el que el cash es ampliamente muy valorado. En España hay varios fondos de estas categorías que han sufrido los estragos del pinchazo de la burbuja. Entre los casos paradigmáticos destaca Santander Banif Inmobiliario, en proceso de liquidación de activos. Una alternativa a estos fondos son los Reit (Real Estate Investment Trusts), cuya figura equiparable en España es la Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estas sociedades permiten al pequeño inversor invertir en una cadena hotelera en Hong Kong, supermercados en EEUU o grandes edificios de oficinas en Londres. Los Reits, en función de la región en la que invierten, han rentado de media entre el 6% y el 13% anual en la última década. En los último 5 años de crisis, sólo los Reits de Reino Unido han registrado pérdidas. A diferencia de los fondos inmobiliarios, estos productos ofrecen al accionista liquidez diaria y están obligados a repartir entre el 80% (en el caso de los Reit) y el 90% (en las socimis) de los beneficios que logren, en forma de dividendos. La primera socimi, Entrecampos, debutó en el Mab (Mercado Alternativo Bursátil) el pasado jueves, pero ya hay varias iniciando los trámites. La próxima semana se estrena Promorent."
Tomado de Expansión.com
Cesar Arevalo
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Es el mejor momento para invertir En España y en Las Islas Canarias , hay oportunidades bancarias , y los promotores que finalmente quieren vender han tenido que bajar los precios de acuerdo con la demanda del mercado.
"El sector inmobiliario ha sido vapuleado en los últimos años y, aunque no está exento de seguir ajustándose, se ha convertido en un hervidero de oportunidades de inversión. Una muestra de este incipiente resurgir del ladrillo es el apetito que despierta entre los grandes inversores internacionales. En un momento en el que las rentabilidades de la deuda española a 10 años apenas supera el 4% y los depósitos rentan alrededor del 1%, el sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual. Además, a la rentabilidad que ofrece este activo por las rentas que genera periódicamente, hay que añadir la revalorización que va adquiriendo en el tiempo. Y, puesto que estamos en el momento más bajo del ciclo, la mayor parte de los activos presentan recorrido al alza, según los expertos consultados. En el caso de la vivienda, la caída acumulada desde sus máximos de 2007 asciende al 39%, según la consultora Tinsa. Entre las ciudades que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, Baleares, Segovia y León han mantenido mejor el tipo, con caídas de precios de alrededor del 28%. Por otro lado, los precios en el sector comercial y de oficinas retroceden en torno al 30% y 50% , respectivamente, desde máximos. Cambio de tendencia Pese a la fuerte depreciación de estos activos, desde el estallido de la burbuja, el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar en tasa interanual, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera la recuperación, con un alza en el precio de sus inmuebles del 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicado esta semana por el Ministerio de Fomento. En 2014, la previsión es que los precios sufran ciertos ajustes, pero cada vez más voces advierten de que ya es el momento de apostar por el sector. “El que no invierta ahora, tendrá que pagar plusvalías a quién sí lo está haciendo. Pero se ha de separar bien el grano de la paja”, explica José Antonio Pérez, director del IPE. De hecho, en opinión de algunos expertos, como Antonio Gutiérrez, director general y de inversiones del multyfamily Mazabi, las inversiones oportunistas, los grandes chollos, forman ya parte del pasado, ante la llegada masiva de grandes fondos internacionales, que animan el mercado. Luis Giménez, responsable de inmobiliario de la división de grandes patrimonios de BNP Paribas, considera que es un “muy buen momento”, y recomienda tener una exposición a este activo dentro de la cartera de entre el 10% y el 15%. El experto señala, incluso, que “Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres”. Tanto es así que “los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España”. En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital son los dos segmentos con más recorrido. “Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad condal están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual”. Gutiérrez, de Mazabi, destaca las buenas perspectivas de las nuevas promociones inmobiliarias ligadas al turismo (Costa del Sol, Baleares y Canarias), de la inversión en locales comerciales en las mejores calles de ciudades de provincia –generan rentabilidades de entre el 5% y el 7%– y el potencial de las medianas superficies. Subidas a la vista El director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Y en el caso del mercado, ha indicado que, aunque sigue existiendo “sobreoferta”, las zonas prime ya “han terminado su ajuste”. “En ciudades como Madrid, San Sebastián o La Rioja esperamos ligeros aumentos en el precio de la vivienda, aunque esto está supeditado a la mejora de la economía”, puntualiza. Pero, ¿qué activos ofrecen más potencial? Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle, señala que “la rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las plazas de garaje suelen ofrecer una rentabilidad mayor, pero requieren de una gestión mucho más activa. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos y se entregan en bruto, sin incurrir en gastos de actualización del activo cuando se acaba un contrato”. Para rentabilidades, identificar el inmueble adecuado para cada localización es clave. “En grandes ciudades, los pisos pequeños, los garajes, las oficinas de reducido tamaño y locales que hacen esquina tienen más tirón. Mientras que en la costa, los inmuebles con vistas al mar, buen entorno, bien conservados, tamaño medio y 3 dormitorios son los más demandados”, explica José Antonio Pérez, del IPE. Descuentos vacacionales La vivienda vacacional es el producto que presenta mayores descuentos, ante el exceso de oferta, especialmente en Levante, Cataluña y Andalucía (ver mapa). Por ejemplo, en Marbella hay viviendas de más de 140 metros cuadrados en urbanizaciones de lujo por menos de 150.000 euros, un precio inaudito hace apenas unos años. Alejandro Campoy, director general de la División de Inversiones de Aguirre Newman, explica que “los descuentos van unidos al riesgo y, por tanto, los mayores ofertas se encuentran en las viviendas vacacionales”, donde existe más sobrecapacidad. Además, el experto indica que ha de tenerse en cuenta que “el retorno de la inversión no vendrá exclusivamente por la rentabilidad que ofrece el producto hoy, sino por el previsible crecimiento de rentas en los próximos años”. En este sentido, por ejemplo, indica que “en el mercado de oficinas las rentas están al mismo nivel que en el año 1994 –descontando el efecto de la inflación–, por lo que es posible comprar activos a precios muy atractivos, en algunos casos por debajo del valor de reposición del activo”. Por su parte, José María Gaubeka, director comercial de Colliers International Spain, señala que “aunque ya hemos visto que la rentabilidad no está nunca asegurada, la inversión en ladrillo es un valor seguro”. Junto a ello destaca las favorables condiciones de financiación que ofrecen las entidades para ciertos activos. “Cualquier inversor puede conseguir producto a muy buen precio. Hay gran oferta de activos de banca, no solo procedente de adjudicados, que se ofrecen con financiación, lo cual hace que el apalancamiento del comprador sea menor y la operación mucho más atractiva”. No obstante los expertos advierten de que hay que tener en cuenta que gran parte del stock bancario, incluido Sareb, no cuenta con los mejores productos, ni los más rentables. Tampoco los que ofrecen mejores plusvalías a largo plazo, ya que los activos presentan diseños obsoletos. Las mejores regiones para rentabilizar el alquiler La rentabilidad anual que puede lograr un particular al comprar una vivienda y ponerla posteriormente en régimen de alquiler es del 4,8%, y tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, cuando la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico. Según un informe de Fotocasa, Canarias, Murcia y Castilla-La Mancha son las comunidades más rentables y donde menos años se tarda en amortizar el precio del inmueble. Canarias ofrece una rendimiento anual por alquilar del 5,1%, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7%, y Madrid con un 4,6%. Por el contrario, País Vasco, la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más altos en España, es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, ambas con un 3,9%. En cuanto a las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,2% anual, seguida de Las Palmas (4,9%), Tarragona (4,8%) y Huelva (4,8%). Por el contrario, San Sebastián (3%), La Coruña (3,1%) y Orense (3,4%) son las ciudades en las que sale menos rentable comprar para alquilar. El informe también revela que en Canarias se necesitan 20 años para amortizar la compra de una casa, frente a los 26 años en el País Vasco y los 21 en la Comunidad de Madrid y Cataluña. La opinión de los expertos Antonio Gutiérrez, Mazabi Gestión: “Es un buen momento para invertir, aunque las mejores oportunidades ya han terminado. Se debería destinar el 30% de la cartera a inmuebles”. Luis Giménez, BNP Paribas: “Hay tales oportunidades en inmuebles en Madrid y Barcelona, que los grandes fondos americanos están dejando Londres para venir aquí”. José Antonio Alarcón, Banco Sabadell: “Los precios han tocado suelo. Es posible que el año que viene haya aún un pequeño ajuste del 4% o un 5%, y después va a haber una evolución plana”. Miguel Fuster, CBRE: “Se está comprando a precios históricamente bajos. Si se ha adquirido un buen activo, la recuperación llegará, aunque es difícil precisar cuándo”. Invertir en Londres o Hong Kong por unos euros Aunque la inversión directa en inmuebles sólo está al alcance de un puñado de inversores, con un elevado patrimonio, hay vías alternativas para apostar por este sector, desde apenas unos euros. Las acciones de inmobiliarias cotizadas son una opción, aunque quizá todavía prematura y, sin duda, sólo al alcance de inversores con gran tolerancia al riesgo y sesgo especulativo. Marisa Mazo, directora de Estrategia de Ahorro Corporación, cree que aunque el sector inmobiliario ya ha tocado fondo, aún hay que esperar para que las inmobiliarias den alegrías en el parqué. “Los bancos siguen siendo claves en el proceso de salida de la crisis, tanto por los activos que todavía tienen como por su papel de financiadores, y aún tienen que resolver cuestiones como el próximo test de solvencia. Señala un factor positivo, como es el interés que despierta el sector entre los inversores extranjeros, “pero no podrá compensar la caída de la demanda residente”. Otra opción similar, con el valor añadido que supone delegar la gestión en profesionales, es la inversión en fondos que tienen en cartera títulos de inmobiliarias cotizadas. AXA Aedificandi A y AXA WF Frm Europe Real Estate AC son dos de los productos favoritos de MorningStar, seguidos por Henderson Horizon Global Property, Schroder ISF Global Property, Robeco Property Equities, Schroder ISF Asia e ING Invest Europ Real Estate. Estos fondos han logrado una rentabilidad anualizada de entre el 10% y el 14% en los últimos 10 ejercicios. La gestora Petercam también destaca en este segmento con dos productos: Petercam Securities Real Estate Europe, que se apunta una revalorización del 9,61% en el año y Petercam Real Estate Europe Dividend, que dan más del 13,23%. Más allá de estos productos están los fondos que invierten directamente en inmuebles, una opción que no termina de convencer a los expertos por su elevada iliquidez, en un momento en el que el cash es ampliamente muy valorado. En España hay varios fondos de estas categorías que han sufrido los estragos del pinchazo de la burbuja. Entre los casos paradigmáticos destaca Santander Banif Inmobiliario, en proceso de liquidación de activos. Una alternativa a estos fondos son los Reit (Real Estate Investment Trusts), cuya figura equiparable en España es la Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estas sociedades permiten al pequeño inversor invertir en una cadena hotelera en Hong Kong, supermercados en EEUU o grandes edificios de oficinas en Londres. Los Reits, en función de la región en la que invierten, han rentado de media entre el 6% y el 13% anual en la última década. En los último 5 años de crisis, sólo los Reits de Reino Unido han registrado pérdidas. A diferencia de los fondos inmobiliarios, estos productos ofrecen al accionista liquidez diaria y están obligados a repartir entre el 80% (en el caso de los Reit) y el 90% (en las socimis) de los beneficios que logren, en forma de dividendos. La primera socimi, Entrecampos, debutó en el Mab (Mercado Alternativo Bursátil) el pasado jueves, pero ya hay varias iniciando los trámites. La próxima semana se estrena Promorent."
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Perspectivas de la crisis 2014 y 2015
Cesar Arevalo
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Noticia de www.euribor.com
La gran crisis nos espera en el 2014 o 2015
Al parecer, las piezas del rompecabezas inflacionarioempiezan a dejar entrever la curva alcista cual a su vez también permite distinguir la crisis monetaria de la que vengo avisando desde hace algún tiempo, dos años para ser exactos. Ahora que Bernanke ha ligado la máquina de dinero al combate contra el desempleo en USA y se ha atrevido a dar rienda suelta al QEterno incluso ante la posibilidad de ser tachado de partidista y amonestado por el congreso. Ahora que Draghi ha dicho que comprará bonos periféricos a tutiplén y que en mi opinión ya está haciéndolo a la chita callada, de hecho las primas de riesgo italiana y española han bajado más de 100 puntos básicos. Ahora que los chinos, brasileños, japoneses (una vez más) e ingleses se preparan para reanudar las imprentas con intención de estimular sus economías aún más. Ahora que el resto de los países del mundo se preparan para devaluar sus monedas en caso de que se revalúen contra el dólar para no perder cuota de mercado con respecto a los de-valuadores, las condiciones están trazadas para que comience el proceso de la perfecta tormenta inflacionaria. Dicha tormenta dará paso a la crisis monetaria o gran crisis, como yo la llamo.
Para llegar a la crisis monetaria hemos de pasar primero por el proceso inflacionario que es consecuencia directa del exceso de las imprentas, o sea exceso de liquidez, sobre todo en Estados Unidos puesto que el dólar es la moneda reserva mundial. Alguien podría preguntarse: si hay exceso de liquidez, ¿dónde está esta liquidez? ¿Por qué no sale a relucir y mejora las economías? La liquidez está aparcada en los bancos centrales, en los bancos, en las instituciones financieras, en las hojas financieras de las empresas y en bonos de los tesoros por miedo a la deflación. La compresión artificial de las tasas de interés por parte de los bancos centrales exige que, tarde o temprano, la liquidez abandone las rentas negativas y salga a buscar réditos positivos. Por eso, según mis indicadores y otras indagaciones, el proceso inflacionario interrumpido a principios del 2008 ha reanudado su andadura en agosto y posiblemente después de las elecciones presidenciales de Estados Unidos continuará acelerándose para formar pináculo en el 2014 y ceder paso a la mencionada crisis monetaria.
Para saber cuándo ha sido formada la cúspide inflacionaria y para poder protegernos de los estragos que causará la crisis monetaria, uno de los indicadores más fieles es el precio del crudo. Desde hace más de 40 años todas las recesiones han sido precedidas de una subida drástica de los precios de los productos energéticos, principalmente del crudo. La subida de un cien por cien del precio del crudo en un periodo de tiempo de un año o menos deteriora el poder adquisitivo del consumidor y el consumo sufre un colapso casi instantáneo y dramático que paraliza la economía y da comienzo al ciclo de la recesión.
En el 2007/08, la devaluación de Bernanke del dólar, vía imprentas, para contener el colapso de los créditos basura, dio lugar a la subida de un 200% del precio del barril de crudo. Esto inició la recesión de la economía americana que después se intensificaría con el colapso de la burbuja financiera y del crédito para dar lugar a la ya conocida y todavía sufrida gran recesión. Al igual que Greenspan durante la pre-recesión de principios de siglo, está bastante claro que Bernanke tampoco comprende que tuvo un papel intrínseco en la formación de la burbuja y consecuente explosión y recesión posterior. Deduciendo de algunas declaraciones hechas por el jefe de la Fed., con respecto a las causas que causaron la gran recesión, Bernanke está más que convencido de que él no tuvo nada que ver con la formación de la burbuja dual. Aún siendo Bernanke historiador de política monetaria, no es difícil ver que está tomando la actitud del avestruz. La historia demostrará que el dúo Greenspan-Bernanke ha sido el peor enemigo de la calidad de vida, de la democracia y del futuro de los Estados Unidos de América e incluso de todo occidente. Como consecuencia secundaria, Draghi y el resto del rebaño de los países nombrados en el primer párrafo, sufrirán igualmente la ira de la historia. Los villanos, los ignorantes monetarios armados de títulos y diplomas de prestigiosas instituciones universitarias continúan recetando trillones de aspirinas contra el cáncer con la esperanza de conseguir una cura que nunca lograrán.
Entonces, fijémonos en el precio del crudo (no del Brent sino del WTI), si para el verano del 2013 alcanza los $160 (en la actualidad está alrededor de $86), será la paja que rompa el espinazo del camello y la que acarreará las economías a una depresión catastrófica, sobre todo si el gobierno USA decidiera imponer controles/congelación de precios. Esto es más que posible puesto que los gobiernos tampoco tienen memoria histórica, especialmente del fracaso de los controles y congelación de precios y salarios de los 70s. En fin, si tanto los gobiernos como los bancos centrales tuvieran la menor noción histórica no hubieran permitido la hinchazón de la burbuja y no estaríamos donde nos encontramos. Si no entienden cómo prevenir una burbuja, que es lo más fácil del mundo porque lo único que tienen que hacer es subir los intereses gradualmente hasta arrestar la exuberancia irracional, como van a entender los remedios que son mucho más complicados y dolorosos.
Cuando en el 2007 comencé a hablar y más tarde a escribir acerca de las consecuencias de la burbuja que se estaba formando, en España nadie daba crédito a mis catastróficas predicciones económicas. Como ya estoy acostumbrado, espero lo mismo de la catástrofe que presagio entorno al 2014 ó 2015, pero el tiempo será testigo, arrieros somos…. Por culpa de la alergia de los políticos y de los gobernadores de los bancos centrales al dolor de un par de años de contracción, no permiten que las economías curen por si solas y les suministran esteroides temporales que simplemente retrasan lo inevitable. Bien en el 2014 ó 2015 veremos a los mercados de valores mundiales derrumbarse de un 60% a un 80% desde los máximos que logren en el 2013/14. La inflación y las imprentas universales, pero sobre todo las de Bernanke y Draghi, se encargarán de que el precio del crudo y del oro se ponga por las nubes. El precio del oro no disminuye la calidad de vida de nadie pero el precio del crudo sí. Entonces, como la historia nos indica de nuevo, cuando las barbas del crudo veas rapar echa las de los mercados de valores a remojar.
Mientras tanto, según mi interpretación de la situación actual de los metales preciosos, puesto que la ultima ascendencia del oro fue liderada por la plata, pienso que la presente, cual comenzó en agosto y durante las últimas semanas ha estado corrigiendo, será liderada por las mineras de oro/plata, gane quien gane las elecciones. Con la diferencia de que si milagrosamente ganara Romney, quizás los metales preciosos tuvieran que pasar por otra corrección temporal que pudiera durar algunas semanas. Si gana Obama, el día después de las elecciones será la mecha que encienda el cohete de la gran subida que se avecina para las mineras. Aun así, el oro posiblemente no alcance nuevos máximos hasta la primavera del 2013. Además, los resultados del pasado trimestre de la gran mayoría de las mineras han sido excelentes cual contrasta con los resultados pobres de la mayoría del resto de las industrias/sectores.
lunes, 13 de enero de 2014
Consejos ; Como vender tu casa efectivamente
Cesar Arevalo
agente inmobiliario en las Islas Canarias
Tel 651567790
660309823
expandnet@gmail.com
cesaralberto.arevalo@remax.es
Como vender tu casa efectivamente
Noticia tomada de FUTURCASA
El mercado inmobiliario se encuentra actualmente de capa caída, es por ello que encontrar compradores para nuestros inmuebles puede convertirse en una tarea tremendamente complicada. Por eso es importante darse cuenta de que ya no basta con poner un cartel y esperar que los clientes acudan a nuestro piso como las moscas a la miel...Es necesario planificar bien la operación y adaptarnos a lo que el público demanda. Veamos cómo:
- Establece un precio adaptado al mercado, no a tus necesidades o intereses económicos: La necesidad de recuperar la inversión que hicimos en nuestra vivienda o ciertas motivaciones sentimentales pueden llevarnos a establecer un precio erróneo de nuestra casa, por eso, no debemos perder de vista nuestro objetivo, que es vender la casa, y establecer un precio que sea competitivo y atractivo para los compradores. Fíjate de los precios de viviendas de las mismas características que la tuya, o de tu zona, que serán tu principal competencia. Agencias inmobiliarias y empresas especializadas en tasación pueden facilitar esta tarea.
- Ten toda la documentación en regla para evitar contratiempos: para la venta de tu vivienda debes tener en regla el título o escritura de propiedad, recibos de los suministros contratados, boletos de agua y predial pagados, identificiación oficial y un mapa para facilitar la localización del inmueble.
- Prevé los gastos derivados de la operación: Vender tu vivienda conllevará siempre una serie de gastos asociados que debes tener en cuenta antes de realizar la operación, como los costes de Notario, abogados, asesores y la carga fiscal que se deriva de la venta del inmueble. Además, a esto hay que añadir el gasto derivado de las reparaciones que requiera la vivienda. En este sentido, es muy importante señalar la importancia de la imagen de la casa, un factor decisivo para los compradores. Para ello, es necesario aplicar el "home stagging", que implica dejar la vivienda lo más agradable posible, tal y como a tí te gustaría encontrar tu casa. A continuación, te ofrecemos algunas indicaciones para preparar vuestra casa para los clientes:
1) Limpia la casa a conciencia
2) Pon especial énfasis en la entrada a la vivienda, será la primera impresión que los compradores tengan de tu casa.
3) Preocúpate de que tu casa luzca luminosa, espaciosa y acogedora; organiza los muebles, cuídate de que nada interrumpa el paso, si te estás mudando, no dejes cajas por en medio.
4) Busca un aspecto lo más neutral posible ; los compradores no tienen por qué tener tu mismo gusto. Muebles de estilo minimalista suelen ser una buena opción.
5) Usa colores neutrales para la pintura y acabados, como el blanco o el crema.
Además de todo esto, no te olvides de tener en cuenta la demanda existente en el mercado local. Sé paciente y tómate tu tiempo. Recuerda que unas buenas fotos y una buena descripción de la vivienda pueden atraer a muchos posibles compradores.
agente inmobiliario en las Islas Canarias
Tel 651567790
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Como vender tu casa efectivamente
Noticia tomada de FUTURCASA
El mercado inmobiliario se encuentra actualmente de capa caída, es por ello que encontrar compradores para nuestros inmuebles puede convertirse en una tarea tremendamente complicada. Por eso es importante darse cuenta de que ya no basta con poner un cartel y esperar que los clientes acudan a nuestro piso como las moscas a la miel...Es necesario planificar bien la operación y adaptarnos a lo que el público demanda. Veamos cómo:
- Establece un precio adaptado al mercado, no a tus necesidades o intereses económicos: La necesidad de recuperar la inversión que hicimos en nuestra vivienda o ciertas motivaciones sentimentales pueden llevarnos a establecer un precio erróneo de nuestra casa, por eso, no debemos perder de vista nuestro objetivo, que es vender la casa, y establecer un precio que sea competitivo y atractivo para los compradores. Fíjate de los precios de viviendas de las mismas características que la tuya, o de tu zona, que serán tu principal competencia. Agencias inmobiliarias y empresas especializadas en tasación pueden facilitar esta tarea.
- Ten toda la documentación en regla para evitar contratiempos: para la venta de tu vivienda debes tener en regla el título o escritura de propiedad, recibos de los suministros contratados, boletos de agua y predial pagados, identificiación oficial y un mapa para facilitar la localización del inmueble.
- Prevé los gastos derivados de la operación: Vender tu vivienda conllevará siempre una serie de gastos asociados que debes tener en cuenta antes de realizar la operación, como los costes de Notario, abogados, asesores y la carga fiscal que se deriva de la venta del inmueble. Además, a esto hay que añadir el gasto derivado de las reparaciones que requiera la vivienda. En este sentido, es muy importante señalar la importancia de la imagen de la casa, un factor decisivo para los compradores. Para ello, es necesario aplicar el "home stagging", que implica dejar la vivienda lo más agradable posible, tal y como a tí te gustaría encontrar tu casa. A continuación, te ofrecemos algunas indicaciones para preparar vuestra casa para los clientes:
1) Limpia la casa a conciencia
2) Pon especial énfasis en la entrada a la vivienda, será la primera impresión que los compradores tengan de tu casa.
3) Preocúpate de que tu casa luzca luminosa, espaciosa y acogedora; organiza los muebles, cuídate de que nada interrumpa el paso, si te estás mudando, no dejes cajas por en medio.
4) Busca un aspecto lo más neutral posible ; los compradores no tienen por qué tener tu mismo gusto. Muebles de estilo minimalista suelen ser una buena opción.
5) Usa colores neutrales para la pintura y acabados, como el blanco o el crema.
Además de todo esto, no te olvides de tener en cuenta la demanda existente en el mercado local. Sé paciente y tómate tu tiempo. Recuerda que unas buenas fotos y una buena descripción de la vivienda pueden atraer a muchos posibles compradores.
domingo, 22 de diciembre de 2013
Que es en realidad el IBI
Buscan un inmueble en Gran Canaria :
Cesar Arevalo
Asesor inmobiliario en Las Palmas de Gran Canaria
TEL 651567790
Tel 660309823
DE Altamira.com
Se trata de un impuesto directo de carácter localque afecta a la titularidad y los derechos reales que los propietarios tienen sobre cualquier edificación: sea urbana, rústica o con características especiales. Para la clasificación de los bienes inmuebles recurrimos al catastro, órgano con capacidad para esta distribución. Si se da el caso de que la vivienda está a nombre de varias personas se hace un reparto equitativo entre los titulares.
Cesar Arevalo
Asesor inmobiliario en Las Palmas de Gran Canaria
TEL 651567790
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DE Altamira.com
En las últimas semanas todos los propietarios de alguna vivienda han recibido un documento del ayuntamiento en el que se les especificaba que tenían que pagar el IBI, Impuesto sobre bienes inmuebles. Pero, ¿sabemos realmente lo que es?
Se trata de un impuesto directo de carácter localque afecta a la titularidad y los derechos reales que los propietarios tienen sobre cualquier edificación: sea urbana, rústica o con características especiales. Para la clasificación de los bienes inmuebles recurrimos al catastro, órgano con capacidad para esta distribución. Si se da el caso de que la vivienda está a nombre de varias personas se hace un reparto equitativo entre los titulares.
El ayuntamiento es la administración que tiene la competencia para fijar el IBI libremente, la cuota oscila entre el 0.4% y el 1.1%. No están sujetos a este impuesto los edificios de dominio público, los bienes patrimoniales, las propiedades del Estado, las de la Iglesia Católica o los de la Cruz Roja, entre otros.
¿Cómo leer el impuesto del IBI?
Es muy común que paguemos algo sin entender realmente lo que estamos haciendo. Por ello, queremos desmenuzar el impuesto del IBI para comprender cada detalle de este documento.
- Debemos comprobar que es nuestra propiedad a la que se hace referencia, es común que haya confusiones. La vivienda se identifica por la dirección fiscal o la 
referencia catastral.
referencia catastral.
- Es posible que recibas más de un recibo del IBI si tienes inscrito y catastrado de manera independiente un anexo de tu vivienda, por ejemplo, una plaza de garaje, un trastero,…
- El importe catastral del inmueble es fruto del valor del suelo y el de la construcción. Lo ideal es que esta valoración no sea nunca superior a la del mercado de la vivienda, este valor se actualiza todos los años de manera automática y sobre dicha base aplicará el tipo de impuesto.
viernes, 6 de diciembre de 2013
Los bancos merecen las multas
DE rtve
La Comisión Europea ha multado con más de 1.712 millones de euros a ocho entidades financieras internacionales al considerar probado que operaron en varios cárteles al coordinarse para modificar los precios de derivados financieros, para lo que manipularon tasas interbancarias como el líbor y el euríbor, que también sirven de referencia para préstamos e hipotecas en todo el mundo valorados en miles de millones de euros. Esta sanción es la máxima fijada en un sector por la institución europea y, entre los multados, están bancos como el Deutsche Bank, JP Morgan, Citigroup o Société Générale.
El Ejecutivo comunitario ha subrayado que las operaciones coordinadas entre los bancos no solo sirvieron para manipular los índices de referencia, sino que "distorsionaron el curso normal de la fijación de precios en derivados" referenciados en euros y yenes, e incluyeron el "intercambio de información confidencial" con el objetivo de perjudicar a competidores.
El comisario europeo responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha destacado que lo elevado de las multas busca servir de aviso para evitar que vuelvan a repetirse este tipo de prácticas que afectan a "miles y miles de usuarios financieros".
Los derivados son productos financieros complejos(como los swaps, los futuros o las opciones) usados por bancos y empresas para gestionar el riesgo al que están expuestos por las fluctuaciones en los tipos de interés que pagan para financiarse. El valor de esos productos deriva de los índices interbancarios(euríbor, líbor y tíbor) fijados en cada momento, de ahí que para influir en los derivados se manipularan las tasas interbancarias.
En teoría, los índices interbancarios deben reflejar el coste que pagan los bancos cuando solicitan financiación a otras entidades. Por eso, hasta ahora, se obtenían de hacer una media entre los datos diarios proporcionados por los bancos seleccionados para cada una de esas tasas. Esos datos no estaban hasta ahora respaldados por operaciones, sino que se confiaba en lo que dijese cada entidad.
Según ha explicado el comisario responsable de Competencia, Joaquín Almunia, cuatro de las entidades investigadas (Deutsche Bank, Barclays, Société Générale y Royal Bank of Scotland, RBS) participaron en un cártel que actuó en derivadosreferenciados en euros entre septiembre de 2005 y mayo de 2008. La investigación -que comenzó en octubre de 2011- sigue abierta en este caso para otras dos entidades: Crédit Agricole y JP Morgan.
Por otro lado, otras seis (Deutsche Bank, RBS, JP Morgan, UBS, Citigroup y el operador bursátil RP Martin) participaron en uno o varios cárteles bilaterales para modificar derivados referenciados en la divisa japonesa en momentos puntuales entre 200 7 y 2010.
Además, dos de las entidades multadas, Deutsche Bank y RBS, participaron en cárteles de ambas divisas, según ha destacado Almunia.
Las sanciones más altas para Deutsche Bank y Société Générale
Barclays y UBS, que participaron en los cárteles, no pagarán ninguna sanciónporque el británico reveló la existencia de coordinación sobre los productos referenciados en euros, mientras que la entidad suiza descubrió esas maniobras respecto a los derivados referenciados en yenes. La multa suspendida a Barclays es de 690 millones de euros y la de UBS, de 2,5 millones.
El resto de las entidades sancionadas también verán reducidas sus multas por haber cooperado en la investigación y haber alcanzado acuerdos para cerrar el caso con la Comisión.
Así, el banco que pagará sanciones más elevadas es Deutsche Bank (725,4 millonesde euros), sobre el que este miércoles también se ha sabido que está siendo investigado por la autoridad supervisora alemana por supuestas manipulaciones en el mercado de divisas.
Por detrás del alemán aparece Société Générale (445,8 millones) y RBS (391 millones). Las multas para los dos estadounidenses son de 79,9 millones para JP Morgan y 70 millones para Citigroup, mientras que RP Martin abonará 247.000 euros. A Citigroup se le anula otros 55 millones de multa por su participación en uno de los cárteles por haberlo denunciado.
Estas multas se suman a las impuestas a las entidades implicadas en sus respectivos países de origen y en el mayor centro financiero europeo,Reino Unido. Según un informe de Morgan Stanley, esas sanciones y compensaciones a inversores que se impondrán a los bancos internacionales implicados en la manipulación de líbor y el euríbor pueden alcanzar los 22.000 millones de dólares (cerca de 18.000 millones de euros), unos cálculos que no incluían ni la multa de la Comisión Europea ni la que pueda imponer finalmente EE.UU., que también mantiene abierta una investigación sobre este caso.
Cambios en la elaboración de los índices
Las denuncias de manipulaciones de esas tasas de referencia llevaron a los dos organismos europeos que supervisan la banca -la Autoridad Europea Bancaria (AEB) y la Autoridad Europea de Mercados y Valores (ESMA, por sus siglas en inglés)- a exigir en enero de este año a la patronal bancaria europea que redefiniera de inmediato el proceso de elaboración del euríbor para que este índice sea "transparente y fiable", ya que en su evaluación del actual mecanismo hallaron "significativas debilidades e insuficiencias".
Además, el pasado septiembre, la Comisión Europea hizo pública su propuesta para imponer una supervisión europea sobre los índices de referencia de importancia "crítica", como el líbor o el euríbor, y multar a quienes los manipulen.
"Los índices de referencia pasarán a ser una actividad regulada y será, por tanto supervisada", explicó hace dos meses el Ejecutivo comunitario, que indicó que su regulación se extendería sobre los índices de referencia "críticos" para más de un Estado miembro o que implican a suministradores de datos y a usuarios en más de un país miembro -el caso del líbor y el euríbor- y también sobre índices de referencia para materias primas como el oro, el gas o el petróleo.
En el caso de los primeros, el control estará en manos de un "colegio de supervisores nacionales" en el que estará presente la ESMA, que tendrá la última palabra cuando haya desacuerdos respecto a la supervisión de los índices de referencia, de manera que sus decisiones serán de obligado cumplimiento.
Cesar Arevalo
agente inmobiliario en Las Islas Canarias
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