crisis en la vivienda, ausencia de hipoteca , Gonzalo Bernardos ofrece 7 realidades
Viernes, 26 Agosto, 2011 - 09:16
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publicado por equipo's pictureequipo@idealista
gonzalo bernardos, vicerrector de economía de la universidad de barcelona (ub), ofrece en su blog personal 7
gonzalo bernardos ofrece 7 conclusiones sobre el mercado de la vivienda actual
conclusiones de las 33 que recogió del curso de verano que dirigió denominado “¿cómo y cuándo saldremos de la crisis inmobiliaria?”. entre las conclusiones destaca la “crisis salvaje” del mercado residencial o que sólo existen oportunidades para la promoción de viviendas en determinadas zonas de las grandes ciudades
1.- la vivienda en españa atraviesa una “crisis salvaje”. ha vuelto a la situación de 2008, con lo que ha perdido tres años de “recuperación”, debido a la eliminación de la desgravación fiscal y la escasez de concesión de hipotecas
2.- sólo existen oportunidades para los promotores de viviendas en ciertas zonas de las grandes ciudades donde el precio de la vivienda nueva ya ha dejado de caer ante la potencial demanda que hay. pero sólo los promotores más avezados conseguirán hacer negocio
3.- el precio de la vivienda nueva ha caído más de lo que reflejan las estadísticas oficiales. desde 2007 el precio de la vivienda ha caído un 30% pero en algunas localizaciones el descenso es del 50%. según bernardos, unos ponentes del curso señalaban que el precio está en niveles de 2004 y otros, en niveles de 2003
4.- la vivienda de segunda mano está sobrevalorada con respecto a la nueva, teniendo en cuenta los precios de oferta. los particulares que quieran vender deberán bajar el precio de su casa un 25% como mínimo
5.- los alquileres de viviendas siguen cayendo entre un 5% y un 10% este año, así como el número de operaciones, ante el elevado desempleo y los bajos sueldos
6.- el mercado de la vivienda no se recuperará en el corto plazo, debido al lastre del stock de casas. el consenso de los ponentes del curso de verano es que posiblemente hasta dentro de una década el mercado residencial no volverá a la normalidad, salvo que el gobierno estimule la venta de viviendas
7.- el mercado de la vivienda saldrá antes de la crisis: 1) si se vuelve a recuperar la desgravación fiscal por compra de vivienda para todo el mundo; 2) si vuelve a fluir el crédito hipotecario; 3) si se bajan los precios de las viviendas situadas en zonas con sobre oferta, y 4) si la economía española se recupera antes y comienza a crecer al 2% para poder crear empleo
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domingo, 23 de octubre de 2011
domingo, 5 de septiembre de 2010
CUIDADO CON TU BANCO DE CONFIANZA
LA LETRA PEQUEÑA DE LAS HIPOTECAS: COMO EVITAR CLAUSULAS ABUSIVAS
La televisión y los enormes carteles del banco anuncian hipotecas baratas que prometen solucionar de un plumazo todos nuestros problemas para comprar casa. Pero lo más habitual es que las ventajas que vemos en letra muy grande estén sujetas a condiciones explicadas en letra muy pequeña.
¿Cómo detectar entonces si un anuncio “tiene truco”? Estos son algunos indicadores que nos deben hacer sospechar:
1. Los famosos asteriscos. Normalmente acompañan a un TAE atractivo, indicando cómo ha sido calculado. Al leer la letra pequeña, nos podemos encontrar con TAEs calculadas con un Euribor antiguo, o que incluya uno o varios productos vinculados (seguros) de los que el banco no nos ha dicho ni una palabra.
2. Un interés muy bajo sin productos vinculados. Puede existir una oferta con esas características pero lo normal es que este perfil responda al de una hipoteca “con suelo”, es decir, con un interés mínimo a pagar muy alto, que invalide el acordado con el banco que nos hubiera permitido beneficiarnos del bajo Euribor actual.
3. Una hipoteca 100% con unas condiciones muy ventajosas. En el mercado actual es ya de por sí complicado encontrar hipotecas que financien el 100% del valor de una vivienda, por eso encontrar una sin ninguna pega nos debe poner alerta. ¿Qué debemos esperar ante una hipoteca 100%? Que nos pidan un aval y que las ventajas de la hipoteca anunciada solo sean válidas para una financiación de hasta el 80%, y la financiación 100% tenga sus propias condiciones aparte (peores, evidentemente).
Y más allá de la publicidad, en el mismo texto del contrato, existen otros puntos “ocultos” que las entidades bancarias no siempre se molestan en explicar. Antes de firmar debemos repasar la siguiente lista de preguntas que hacer al banco para no terminar contratando una hipoteca que no es la que queremos:
• ¿La hipoteca tiene interés suelo? Este tipo de cláusulas suelen estar “perdidas” entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato y no siempre se refieren a ellas con el nombre de “interés suelo”. Búscalas también con el nombre de “interés mínimo”.
• ¿Hay un interés fijo inicial? Muchos bancos anuncian sus hipotecas variables a Euribor + 0,30% o 0,40% pero no avisan de que ese interés se aplica pasado un período inicial (de 6 meses a 3 años) durante el que pagaremos un interés fijo bastante alto.
• ¿Hay productos vinculados a la hipoteca? En ocasiones, un interés bajo puede ser a cambio de contratar seguros de hogar, de vida y otros productos financieros bastante caros con la entidad. Lo más habitual es terminar firmando alguno, pero no sin antes preguntar: cuántos son, cuánto cuestan, por cuántos años es obligatorio contratar cada uno y en qué forma los tendremos que pagar. Así podremos evitar 2 desagradables sorpresas: contratar seguros que se paguen en prima única al principio de la hipoteca (todo el importe a la vez, de un seguro que puede cubrir hasta 10 o 15 años), y que el banco intente hacernos firmar alguno por más años de los estrictamente necesarios.
• ¿Qué comisiones tiene la hipoteca? Muchos bancos cobran comisiones por algunas gestiones que se van realizando durante la vida de una hipoteca: apertura, novación (cambio de condiciones), subrogación (cambio de titular o de banco), amortización parcial o total (adelantar dinero)… Lo interesante de preguntar esta información al principio, antes de firmar, es que se trata de uno de los puntos más negociables. No es difícil conseguir el 0% en muchas de estas gestiones y es muy importante negociar una buena comisión de subrogación, ya que nos permitirá cambiar de banco (y no estar ligado a él de por vida) sin pagar un alto precio por ello.
• ¿Es necesario un aval? Los bancos necesitan asegurarse de que les va a ser devuelto el préstamo y, para ello, usan 2 recursos: (1) obligan a contratar seguros por los que hay que pagar mucho al principio y (2) exigen un avalista o aval. Lo normal es que la presencia de aval rebaje el resto de exigencias y la ausencia de aval endurezca las condiciones de la hipoteca.
Y no hay que olvidar las 3 máximas para dar con la mejor hipoteca: leer mucho, preguntarlo todo y pedir información a varios bancos a la vez.
¿Cómo detectar entonces si un anuncio “tiene truco”? Estos son algunos indicadores que nos deben hacer sospechar:
1. Los famosos asteriscos. Normalmente acompañan a un TAE atractivo, indicando cómo ha sido calculado. Al leer la letra pequeña, nos podemos encontrar con TAEs calculadas con un Euribor antiguo, o que incluya uno o varios productos vinculados (seguros) de los que el banco no nos ha dicho ni una palabra.
2. Un interés muy bajo sin productos vinculados. Puede existir una oferta con esas características pero lo normal es que este perfil responda al de una hipoteca “con suelo”, es decir, con un interés mínimo a pagar muy alto, que invalide el acordado con el banco que nos hubiera permitido beneficiarnos del bajo Euribor actual.
3. Una hipoteca 100% con unas condiciones muy ventajosas. En el mercado actual es ya de por sí complicado encontrar hipotecas que financien el 100% del valor de una vivienda, por eso encontrar una sin ninguna pega nos debe poner alerta. ¿Qué debemos esperar ante una hipoteca 100%? Que nos pidan un aval y que las ventajas de la hipoteca anunciada solo sean válidas para una financiación de hasta el 80%, y la financiación 100% tenga sus propias condiciones aparte (peores, evidentemente).
Y más allá de la publicidad, en el mismo texto del contrato, existen otros puntos “ocultos” que las entidades bancarias no siempre se molestan en explicar. Antes de firmar debemos repasar la siguiente lista de preguntas que hacer al banco para no terminar contratando una hipoteca que no es la que queremos:
• ¿La hipoteca tiene interés suelo? Este tipo de cláusulas suelen estar “perdidas” entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato y no siempre se refieren a ellas con el nombre de “interés suelo”. Búscalas también con el nombre de “interés mínimo”.
• ¿Hay un interés fijo inicial? Muchos bancos anuncian sus hipotecas variables a Euribor + 0,30% o 0,40% pero no avisan de que ese interés se aplica pasado un período inicial (de 6 meses a 3 años) durante el que pagaremos un interés fijo bastante alto.
• ¿Hay productos vinculados a la hipoteca? En ocasiones, un interés bajo puede ser a cambio de contratar seguros de hogar, de vida y otros productos financieros bastante caros con la entidad. Lo más habitual es terminar firmando alguno, pero no sin antes preguntar: cuántos son, cuánto cuestan, por cuántos años es obligatorio contratar cada uno y en qué forma los tendremos que pagar. Así podremos evitar 2 desagradables sorpresas: contratar seguros que se paguen en prima única al principio de la hipoteca (todo el importe a la vez, de un seguro que puede cubrir hasta 10 o 15 años), y que el banco intente hacernos firmar alguno por más años de los estrictamente necesarios.
• ¿Qué comisiones tiene la hipoteca? Muchos bancos cobran comisiones por algunas gestiones que se van realizando durante la vida de una hipoteca: apertura, novación (cambio de condiciones), subrogación (cambio de titular o de banco), amortización parcial o total (adelantar dinero)… Lo interesante de preguntar esta información al principio, antes de firmar, es que se trata de uno de los puntos más negociables. No es difícil conseguir el 0% en muchas de estas gestiones y es muy importante negociar una buena comisión de subrogación, ya que nos permitirá cambiar de banco (y no estar ligado a él de por vida) sin pagar un alto precio por ello.
• ¿Es necesario un aval? Los bancos necesitan asegurarse de que les va a ser devuelto el préstamo y, para ello, usan 2 recursos: (1) obligan a contratar seguros por los que hay que pagar mucho al principio y (2) exigen un avalista o aval. Lo normal es que la presencia de aval rebaje el resto de exigencias y la ausencia de aval endurezca las condiciones de la hipoteca.
Y no hay que olvidar las 3 máximas para dar con la mejor hipoteca: leer mucho, preguntarlo todo y pedir información a varios bancos a la vez.
www.ventapisostelde.com/agente/ADRIANA
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