Analisis del sector inmobiliario para 2014

Blog de Cesar Arevalo 
agente inmobiliario en Las Palmas de Gran Canaria
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Noticia Publicada en Brotes Verdes por
Xavi Cotet
Director de Capital Markets Barcelona
Se hace un analisis del sector a nivel general en España.

¿Qué ha pasado estos últimos meses en el sector inmobiliario?

1. Se han vendido participaciones importantes de las gestoras de inmuebles de entidades financieras nacionales, como Bankia Habitat, Servihabitat, Catalunya Caixa Inmobiliaria…y las que vendrán.

¿Cómo y a quién han vendido? Con descuento respecto a las pretensiones de los vendedores y compradas por fondos internacionales principalmente oportunistas.

2. SAREB está empezando a aumentar el ritmo de venta de activos, tanto deinmuebles individuales, como de carteras de activos y de préstamos asociados a inmuebles.

¿Cómo y a quién han vendido? Con grandes descuentos y en función del activo las ventas han sido a particulares, fondos internacionales inmobiliarios y fondos de capital riesgo.

3. Las propias entidades financieras también han acelerado muchísimo la venta de sus adjudicados.

¿Cómo y a quién han vendido? Con grandes descuentos y principalmente a particulares, muchos de ellos comprando con recursos propios.

4. La administración pública también ha sido capaz de hacer caja desinvirtiendo en activos inmobiliarios. En Barcelona, Jones Lang LaSalle asesoró a AXA REAL ESTATE en la compra de un portfolio de 13 edificios de oficinas y, en Madrid, se han tenido lugar dos grandes operaciones realizadas por parte de IVIMA y EMVS que suman más de €300m.

¿Cómo y a quién han vendido? Con grandes descuentos.

Tan sólo viendo los puntos anteriores, la conclusión es rápida:  Hay apetito por el inmobiliario español. A su precio… todo activo tiene comprador.

Desde los departamentos de Capital Markets de Jones Lang LaSalle, vemos como los fondos internacionales tienen sus ojos puestos en España. Han llegado parainvertir, no sólo para sondear el mercado. Somos un país de oportunidades y, como tal, están actuando los inversores.

Por otro lado, también hemos visto transacciones singulares muy recientes abajas rentabilidades y precios por m² muy elevados.

En Barcelona, destaca la compra de la Torre Agbar para ser reconvertida en hotel de lujo Grand Hyatt. ¿Este inmueble se ha comprado a precios oportunistas? NO. 

Por todo ello, podemos afirmar que tanto los fondos oportunistas como fondos tradicionales y “family offices” están apostando por nuestro país.

¿Brotes verdes? En nuestro sector SÍ… y, en nuestra opinión, esta tendencia positiva se consolidará en 2014, pues aún hay mucha desinversión pendiente y una importante liquidez en el mercado, ansiosa de ser colocada a la rentabilidad adecuada.

Habrá que ver si el despegue del sector inmobiliario irá paralelo al despegue de la economía… Esto último lo veo más difícil a corto plazo.

tendencia del precio de la vivienda en el 2014

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El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, ha estimado que la caída real de precios se situará en el entorno del 35% al cierre de este ejercicio y que podría llegar hasta el 45% entre este año y 2014, lo que supondría un recorte adicional del 10%. Además, ha comunicado que la entidad se ha desprendido de más de 8.600 inmuebles hasta junio. BBVA gana 2.882 millones hasta junio, el 10% más.

Por tanto, Cano considera que desde ahora y hasta final del próximo año 2014 "podríamos ver una caída adicional" de los precios. Según explicó el directivo de la entidad financiera, el descenso de los precios inmobiliarios son muy "heterogéneos" dependiendo de las comunidades autónomas y las zonas geográficas.

En la presentación de resultados correspondientes al primer semestre del año, Cano ha defendido el ritmo de venta de activos inmobiliarios "de menos a más" emprendido por el 'banco azul', al tiempo que ha puesto en valor la tasa de cobertura del 44% en su exposición a este sector tras las provisiones exigidas.

En los seis primeros meses, BBVA logró vender en el primer semestre del ejercicio más de 8.600 inmuebles. De esta cifra, unos 6.600 activos inmobiliarios han sido comercializados directamente por la entidad. El resto, unas 2.000 unidades, corresponden a promociones que la entidad tenía en libros pero que eran propiedad de clientes promotores del banco.

El consejero delegado ha asegurado que la entidad sigue reduciendo el riesgo inmobiliario y ha añadido que las provisiones están "bastantes ajustadas", habida cuenta de que a junio de este año la ventas se han realizado prácticamente al valor contable en libros.

del economista.es

Bajada de los tipos y el impacto en tu hipoteca

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 por juan villén, responsable de idealista hipotecas

la bajada de tipos al 0,25% desde el nivel del 0,50% anunciada hoy por el bce ha sido reclamada por amplios sectores de la sociedad, pero más allá del impacto macroeconómico o para las grandes empresas y bancos, ¿qué significa realmente para el ciudadano de a pie que tiene una hipoteca o que está buscando una vivienda?

la gran mayoría de las hipotecas concedidas en españa están referenciadas al euribor a 12 meses, que aunque toma como referencia el tipo de interés base del bce, no siempre va a la par, como vemos en el cuadro siguiente

el euribor a 12 meses trata de anticipar la tendencia del mercado, de tal manera que cuando el tipo del bce sube, el euribor a 12m se sitúa por encima, mientras que cuando está cayendo, el euribor a 12m suele estar al mismo nivel (rara vez se sitúa por debajo, aunque es posible, como hemos visto recientemente). la lógica nos dice que el euribor a 12 meses debería seguir esta tendencia hacia el 0,25%, o como mínimo mantenerse en los niveles actuales, alejando los fantasmas de una potencial subida

buenas noticias para los hipotecados

para todos aquellos que tienen hipoteca, la bajada de tipos es buena noticia, pues garantizan que el euribor a 12 meses se mantendrá en los niveles actuales, o incluso bajará algo más. esto significará una bajada adicional en las cuotas de la hipoteca, aunque todos sabemos que por desgracia las revisiones de hipotecas se producen cada 6 o 12 meses, por lo que muchos tardarán en notar en sus bolsillos las buenas noticias

buenas noticias – quizás – también para los que buscan vivienda (y necesitan hipoteca)…

los que están buscando una hipoteca, también deberían verse beneficiados con la bajada de tipos, aunque es cierto que durante los últimos 4 años las bajadas de tipos del bce han venido acompañadas de subidas de los diferenciales que aplican los bancos para las nuevas hipotecas, por lo que el coste final para el comprador es similar; desde el mes de febrero los bancos parecen haber encontrado un punto de equilibrio en los diferenciales en torno al 2,50% (según datos del banco de españa), aunque durante el último mes algunas entidades parecen animarse y comercializan ofertas más cercanas a diferenciales del 2%

… aunque éstos tienen malas noticias por otro lado

sin embargo, las recientes noticias de los problemas ocultos de los bancos referentes a las hipotecas refinanciadas pueden suponer un jarro de agua fría: los bancos tienen un capital limitado para prestar, y al no tener la posibilidad de liberarlo tras alargar los préstamos que concedieron en su día (además, con diferenciales mucho más bajos que los actuales), no estarán muy dispuestos a abrir el grifo del crédito. amén de la prioridad que suelen dar a la financiación de sus propios inmuebles o de promotores con créditos suyos, así como la necesidad de guardar capital para provisionar la creciente morosidad de sus carteras crediticias

Hipotecas para comprar casa con el banco malo

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Desde junio, siete entidades ofrecen hipotecas y todas ellas coinciden en aplicar al Euribor un diferencial por debajo de la media actual, hasta en 0,7 puntos por debajo. Según el calculador de índices hipotecarios de Bankimia estas son las condiciones que aplican los bancos en la contratación de hipotecas:

En el caso de Santander, y con la misma vinculación (domiciliación de la nómina y contratación de dos seguros), la Superhipoteca- Sareb Santander (Primera residencia) tiene un tipo de interés de Euribor + 2,25%, financia hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, se puede amortizar en hasta 30 años y suma una comisión de apertura del 2,50%.

Por su parte, la Hipoteca Altamira obra nueva para comprar inmuebles de su stock, puede sumar un diferencial al Euribor del 2,20%, financia hasta el 100% de la vivienda, da la posibilidad de amortizar el préstamo en hasta 40 años y la comisión de apertura es del 0,20%.
 
La situación del Banco Popular es muy parecida. Tiene las mismas condiciones que la hipoteca de Santander para adquirir pisos de la Sareb salvo el interés que aplica, que es de Euribor +2,50%.

En cuanto a la hipoteca Aliseda también tiene un diferencial menor (llega a Euribor +1,25%), financia hasta el 100% del valor de tasación de la vivienda y se puede retornar en hasta 40 años.

Hay casos en que los que las características de las hipotecas para Sareb son similares o iguales al del resto de préstamos hipotecarios de la entidad.

“la Caixa” ofrece la primera a un interés que puede ser de Euribor +2,30% mientras que los diferenciales que actualmente aplican al resto de estos productos parten del 2,50%.

El mismo interés comparten las hipotecas de Banc Sabadell para pisos incluidos y no en Sareb, a Euribor +2,50%. La única diferencia entre los préstamos es el plazo de amortización. Las primeras son a 30 años y las segundas, a 40.

Por su parte, la hipoteca Sareb de ING Direct también tiene las mismas condiciones que la hipoteca naranja: al Euribor le suma un diferencial del 2,29% y se ha de amortizar en 40 años.

Finalmente, BBVA y Kutxabank tiene las mismas condiciones para sus hipotecas de Sareb y a la máxima vinculación suman un diferencial del 2,25% mientras que las condiciones del resto de hipotecas no las tienen publicitadas.
de fotocasa,es