situacion de una hipoteca si se vende a un fondo buitre

 Noticia publicada por Manuel de la Cruz en EXPANSION.COM

Las entidades financieras están intensificando la venta de carteras hipotecarias fallidas. Si no se encuentra al corriente del pago de su hipoteca, podría recibir una carta comunicándole que tiene un nuevo acreedor: un fondo “buitre”. Sepa cómo le afecta.

Las entidades financieras están intentando deshacerse de importantes carteras de créditos hipotecarios fallidos y activos adjudicados para mejorar sus maltrechos balances. Los fondos “buitre” (o fondos de alto riesgo o de situaciones especiales) lo saben y pretenden comprar esas carteras de créditos a precio de saldo. Nombres como Fortress, Cerberus y Lone Star, “sobrevuelan” sobre las sedes de las principales entidades en busca de oportunidades.
Hasta ahora, los bancos no han vendido muchas carteras de créditos porque los precios que querían obtener y los que estaban dispuestos a pagar los fondos estaban muy alejados. Según fuentes conocedoras de estas operaciones, los bancos pedían entre el 40% y el 45% del valor de las hipotecas, mientras que los fondos estaban dispuestos a pagar entre el 20% y el 28%.
Pero ambas partes son conscientes de que los precios van a bajar más y que las entidades van a tener que aumentar las provisiones, lo que facilita el acuerdo. Además, los fondos saben que los primeros que cierren las operaciones podrán vender más fácilmente.
En los paquetes que venden los bancos se incluyen hipotecas fallidas y también adjudicadas al banco. Es decir, son préstamos en los que el cliente se ha retrasado en el pago más de tres meses, que es cuando se inicia el proceso judicial. La vía judicial se puede prolongar entre 6 y 18 meses, aunque algunas fuentes señalan que ahora puede durar más por la cantidad de procesos en marcha.
¿Cómo cambia la situación del deudor si se encuentra con que ahora su acreedor es un fondo “buitre”?
Lo primero que ocurrirá es que recibirá una carta de cesión del crédito. La posibilidad de cesión del crédito está incluida en el contrato (una parte de la famosa letra pequeña). El código civil obliga a la comunicación al deudor, pero nada más.
El planteamiento frente al crédito entre una entidad financiera y un fondo es muy diferente. Lo último que quieren los bancos es adjudicarse el bien. Tienen sus balances repletos de inmuebles. Por eso, lo que buscan es la vía amistosa. Prefieren optar por las refinanciaciones, planes de pago o negociación prórrogas, porque tienen plazo suficiente para intentar recuperarlo.
Los fondos, en cambio, no quieren ni prórrogas ni facilidades. A las personas que están en esta situación se les van a ofrecer menos opciones de refinanciar esa deuda. Compran y no especulan con que suban los precios ni dan la oportunidad a que la gente pague. “Lo que buscan es adjudicárselo judicialmente lo antes posible y venderlo lo antes posible”, explican desde el sector, “No tienen riesgo reputacional. Buscan rentabilidades de entre el 20% y el 25% y en dos años todo liquidado”.
Si la deuda termina en los juzgados, al final se subasta la vivienda por el 60% del valor de la hipoteca y si no puja nadie, se le adjudica al acreedor (el banco, una compañía de gestión de cobros o el fondo “buitre”). Pero ahí no termina el proceso. La persona verá saldada su deuda por el 60% del importe de su hipoteca, pero si le falta más por amortizar, la cantidad restante se la seguirá debiendo al acreedor. Esa cola de la deuda es lo más difícil de cobrar, aunque podría embargarse la nómina al deudor o futuros ingresos (una herencia,…).
Ante esta situación, los expertos aconsejan que el cliente que no se encuentre al corriente de su hipoteca con su banco, realice cualquier tipo de oferta, porque es muy probable que acepten antes que vendérselo a un fondo. En los créditos al consumo fallidos, los bancos están aceptando incluso quitas; algo que podría llegar a darse en las hipotecas.
Si el crédito ya ha llegado al fondo, ya quedan pocas oportunidades, aunque algunos expertos plantean la posibilidad de realizar ofertas con quitas agresivas al fondo “buitre”, pero que le permitan ganar algo y cerrar la posición rápidamente.

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