Trucos para amortizar tu hipoteca -noticia publicada en Idealista

amortizar hipoteca: ¿cuota o plazo? pros, contras y trucos

Martes, 15 Febrero, 2011 - 12:06
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publicado por equipo's pictureequipo@idealista
reducir la hipoteca suele ser un buen negocio

reducir la hipoteca suele ser un buen negocio

una herencia, un ahorro, un premio de lotería, una prima en el trabajo… en ocasiones, podemos encontrarnos con un ingreso extra que podemos usar para liberarnos de parte de la pesada carga económica que supone nuestra hipoteca

pero cuando vayamos a amortizar o reducir nuestra hipoteca nuestro banco nos dará dos opciones: reducir cuota o reducir plazo. ¿cómo elegir? según el portal especialista en hipotecas helpmycash.com, dependerá sobre todo de nuestro perfil y manera de gestionar el dinero:

1. reducir la cuota mensual nos conviene si nos cuesta llegar a fin de mes o queremos ir un poco más desahogados para disfrutar de nuestro dinero a corto plazo

2. reducir plazo o los años que le quedan a nuestra hipoteca nos conviene si no nos importa seguir pagando lo mismo cada mes. así conseguimos pagar una cifra total al final de la vida de la hipoteca más baja ya que, a menos tiempo, menores serán los intereses totales

caso 1: hipoteca media con euribor actual (1,55%)

imaginemos una hipoteca de 120.000 € a 30 años, a un interés de euribor + 0,80% en un contexto de euribor estable al 1,55% (valor actual). cuando llevamos 5 años pagados, contamos con 10.000 € extras que vamos a usar para amortizar el préstamo

- si decidimos reducir cuota

pasaremos de tener una cuota de 464,84 € a una de 420,73 € desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final de nuestra hipoteca. al final de la vida del préstamos habremos pagado la cantidad que el banco nos prestó y 30.837 € en intereses

- si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

mantendremos una cuota de 464,84 € y desde el día que ingresamos los 10.000 € hasta el final sólo habremos pagado 26.840,21 € en intereses, casi 4.000 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar unos 3 años antes

caso 2: hipoteca media-alta con euribor del 4%

esta vez tenemos una hipoteca de 200.000 € a 25 años, a un interés de euribor + 1% en un contexto en que el euribor alcanza una media del 4%. tras 10 años de pagos, contamos con 50.000 € extra

- si decidimos reducir cuota

pasaremos de tener una cuota de 1.169,18 € a una de 773,78 €. desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final de nuestra hipoteca, además de haber devuelto la totalidad del préstamo habremos pagado 41.432,04 € en intereses

-si decidimos reducir plazo/ la vida de nuestra hipoteca

mantendremos una cuota de 1.169,18 € pero desde el día que ingresamos los 50.000 € hasta el final, sólo habremos pagado 22.694,63 € en intereses, 18.737 € menos que con la otra opción y habremos terminado de pagar la hipoteca unos 6 años y medio antes

conclusiones

• en general, si miramos el coste total de la hipoteca, siempre sale más rentable pedir que nos reduzcan en plazo, y más cuando los tipos están al alza, como es el caso actual, con un euribor que ha pasado de 1,55% a 1,70% en pocos días.

• cuando aumentamos el capital y/o el interés y/o el plazo de amortización de la hipoteca, también aumentará la diferencia entre las 2 opciones, a favor de solicitar una reducción del plazo

• habrá que tener en cuenta una cosa más a la hora de decantarnos por una u otra opción: la inflación, el hecho de que cada año nos costará menos esfuerzo pagar la cuota, por el aumento del valor del dinero. también conviene saber qué intereses me daría el banco por tener ese dinero en un depósito

• si estamos buscando hipoteca y pensamos que es posible que en un futuro vayamos a devolver capital anticipadamente, debemos pactar una comisión de amortización parcial del 0% de cara a que la operación no presente pegas y nos salga lo más barata posible

• otro motivo para amortizar hipoteca es que al reducir el dinero que debemos al banco nos estamos blindando ante posibles subidas de tipos de interés. así, si el euribor volviera a subir a niveles del 4 o el 5%, nuestra cuota hipotecaria será menor de lo que alcanzó entonces

• por último, también hay que recordar que la fiscalidad a este tipo de operaciones es favorable, ya que hacienda nos devolverá parte del dinero amortizado como aportación a la compra de vivienda habitual (dentro de los límites habituales). por otro lado, tener el dinero en el banco genera unos intereses por lo que tienes que pagar tú a hacienda. por eso, a la hora de amortizar conviene optimizar los pagos y ajustarlos en la medida de lo posible a los máximos que nos permite desgravar hacienda (pagos totales de 9.015 euros por persona y año a la hipoteca entre aportaciones mensuales y amortizaciones)

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MACROENCUESTA INMOBILIARIA -PUBLICADO EN IDEALISTA.COM

La mayoría de las casas que se venden hoy lo hacen tras rebajar hasta un 20% el precio

Viernes, 25 Febrero, 2011 - 13:03
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publicado por equipo's pictureequipo@idealista

- 2011 ha comenzado con una caída de las ventas superior al 20%

- los profesionales culpan a los precios y la falta de financiación de la situación actual del mercado

idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, ha realizado durante este mes de febrero el primer barómetro “agencias opina”, una encuesta entre agencias inmobiliarias de toda españa para tomar el pulso a la actual situación del mercado. según se desprende de las respuestas de más de 400 profesionales, la mayor parte de las operaciones que se cierran y terminan en venta lo hacen con una rebaja de entre el 10% y el 20% sobre el precio de salida

¿en qué nivel medio suele cerrarse la operación respecto al precio del anuncio?



la encuesta también recoge un incremento en la cartera de clientes de los profesionales desde que comenzó el año. a pesar de que los propietarios están más abiertos que nunca a negociar los precios de sus inmuebles, en la mayor parte de las ocasiones el dinero ofrecido por el comprador no es suficiente ni cumple las expectativas de los vendedores aunque otras veces, según los profesionales del sector, la restricción del crédito la que da al traste con la operación


¿cómo ha evolucionado tu cartera de inmuebles desde el cierre de 2010?


¿cuál es la actitud actual del vendedor a la hora de negociar el precio respecto a hace un año?



de los siguientes problemas ¿cuál es el más habitual para no cerrar más ventas?


las agencias aseguran haber comenzado el año con menos contactos y una caída en las ventas superior al 20%, lo que va a suponer cerrar el primer trimestre con peores resultados que el mismo ejercicio del pasado año. sin embargo en el medio plazo los profesionales son optimistas y esperan cerrar 2011 con un beneficio mayor que con el que cerraron 2010



¿cómo ha empezado el año 2011 a nivel de contactos?



¿y a nivel de ventas?



¿cómo espera cerrar el primer trimestre respecto al de 2010 a nivel de ventas?


¿y el año completo?



a la hora de justificar la difícil situación actual del mercado, los altos precios alcanzados por la vivienda y la dificultad para acceder al crédito son los principales argumentos utilizados por los profesionales del sector. a estas respuestas se suma la necesidad de estabilidad en el empleo y de confianza en el mercado



¿qué necesita el mercado para recuperarse?

las 100 palabras más repetidas en las respuestas

(a mayor tamaño, más repetición)



para fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “agencias opina” refleja de forma clara no sólo la situación que atraviesa el mercado inmobiliario sino también la forma en la que la perciben los profesionales del sector. a juzgar por los datos obtenidos en la encuesta parece claro pensar que la solución al momento de crisis actual pasa necesariamente por una bajada razonable de los precios de la vivienda y la concesión de créditos hipotecarios por parte de las entidades financieras


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Vision de Rafael Rodriguez :AGENTES INMOBILIARIOS PRODUCTIVOS

INMOBILIARIOS EN 5 AÑOS
de Rafael Rodriguez Tovar, el jueves, 22 de abril de 2010 a las 17:47
1.- La operativa de la industria Inmobiliaria en cinco años estará dominada por la fórmula agente/broker.

2.- Agentes muy profesionales y productivos que trabajarán con el soporte de oficinas (“brokers”) con servicios más sofisticados.

3.- Agentes con más experiencia y formación.

4.- Provenientes de otras profesiones. La profesión de agente inmobiliario estará constituida en gran parte por profesionales de mediana edad que hayan desarrollado una actividad anterior ajena a la inmobiliaria.

5.- Mas tecnológicos (en general) y mejor preparados. Se plantearán este trabajo como su profesión a largo plazo y se preocuparán de desarrollar una auténtica carrera profesional.

6.- Será mucho más común que los agentes sean autónomos (frente a trabajadores por cuenta ajena), pero no independientes, sino ligados a una oficina. No me atrevo a decir que los autónomos sean mayoría en cinco años, pero se caminará hacia ello.

7.- Estos agentes autónomos recibirán una parte mayor de los honorarios que paguen los clientes. Especialmente los más productivos.

8.- De no hacerlo así su “broker” correrá el riesgo de perderlos. Pero a diferencia del pasado, en que muchos de estos “comerciales” solían abrir su propia oficina, la tendencia predominante será la de continuar como agentes en otra oficina que les ofrezca mejores condiciones.

9.- El empresario inmobiliario (oficina, broker) entenderá que un negocio de intermediación inmobiliaria se basa FUNDAMENTALMENTE en contar con los mejores agentes.

10.- Las oficinas inmobiliarias pelearán por atraer a los mejores profesionales, reclutando agentes con experiencia o preocupándose de proveerlos de la mejor formación.

11.- Muchos empresarios entenderán que para retener a los buenos agentes, su labor consiste en procurar que la oficina proporcione los servicios, la infraestructura y el entorno adecuado para que esos agentes alcancen su máxima productividad.

12 Tendremos oficinas de todos los tamaños, claro, pero habrá una tendencia a oficinas más grandes (con más agentes).

13.- Hay varias razones que explicarán esta tendencia hacia oficinas mayores:

13.1.- Con agentes autónomos (especialmente si el agente se hace cargo de una parte de sus gastos), el empresario no corre tanto riesgo al crecer como si lo hiciera con asalariados.

13.2.- Oficinas más grandes permiten economías de escala y pueden resultar más eficientes.

13.3.- Dan la posibilidad de ofrecer más y mejores servicios a los agentes.

13.4.- Aumenta la sinergia y la cooperación.

13.5.- Oficinas más grandes significan mayor cuota de mercado y por lo tanto mayor posicionamiento de marca.

13.6.- Oficinas grandes con agentes funcionalmente independientes, liberan al “broker” de las labores de supervisión tradicionales y le permiten dedicar su tiempo y energía a hacer crecer su negocio. Podrá trabajar “sobre” su negocio al dejar de hacerlo “en” su negocio.

13.7.- El efecto “club de tenis”: si quiero ser un buen jugador debo hacerlo jugando con otros buenos jugadores y no solos con mi hermano (a no ser que mi hermano se llame Nadal). Las oficinas con muchos agentes ofrecen el mejor entorno para que estos crezcan profesionalmente.

13.8.- Las oficinas con muchos (y buenos) agentes, suelen proyectar una imagen más profesional al cliente.



14.- Solo una oficina suficientemente grande puede llegar a tener las tres características que definen un “negocio” frente a un “trabajo” o un “auto-empleo”:

14.1.- Un negocio permite ganar dinero al empresario TAMBIÉN cuando no está presente (por ejemplo, si se va de vacaciones)

14.2.- Un negocio ha de tener posibilidad de crecimiento más allá del número de horas que el dueño tenga que dedicarle.

14.3.- Un negocio debe tener el potencial de ser “vendible” y producir una plusvalía al empresario, y por lo tanto ha de llegar a ser en cierta manera independiente de éste. Esta es la parte más difícil.



15.- Algunos de estos agentes autónomos, profesionales y altamente productivos contratarán “assistants” (un término americano para ayudante, colaborador o sub-agente) propios que desarrollen las partes de su trabajo con menor valor añadido, para potenciar su productividad. Se convertirán así en empresarios ellos mismos, desarrollando su negocio dentro del negocio de la oficina. Con equipos dentro de un equipo mayor.

16.- Algunos de los inmobiliarios con oficinas más tradicionales de tres o cuatro personas, encontrarán de hecho más eficiente cerrar su oficina tradicional y trasladarse con su equipo a trabajar bajo el techo de una oficina grande y convertirse en “asociado” del nuevo broker.

17.- Esta forma de gestionar la oficina inmobiliaria (con agentes autónomos) hará más sencillo también que algunos “brokers” crezcan con varias oficinas y que en su conjunto superen el centenar de agentes.

18.- Llegaremos a ver “mergers & acquisitions” (fusiones y compras) como algo normal en nuestra industria.

19.- No creo demasiado en el concepto “multiservicio”, según el cual el futuro de la oficina inmobiliario consiste en convertirse en un centro de servicios inmobiliarios, financieros, de seguros, legales, incluso de viajes, etc. Creo más en la idea de enfocarse en dar los mejores servicios inmobiliarios. Aunque sí creo en la colaboración con otros profesionales que proporcionen esos servicios a aquellos de nuestros clientes que lo necesiten.

20.- También creo que el mercado inmobiliario será cada vez más marquista; que los clientes se sentirán atraídos por la confianza y reputación de una Marca. Pero sin olvidar que en nuestra industria tan importante o más que la Marca que exhiba la oficina, lo será la “Marca personal” del propio agente inmobiliario, su misma cara y nombre, y su reputación personal.

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La Hipoteca Perfecta

gestiones hipotecarias


Hipoteca
El decálogo para conseguir la hipoteca perfecta

11/02/2011 | E.Utrera/R.Ugalde

Cualquier cautela es poca si de lo que se trata es de financiar la que para la mayoría de los españoles es la mayor inversión de su vida. Aquí están todas las claves para que comprar un piso no se convierta en una trampa. Es decir, para dar en el clavo a la hora de firma una hipoteca.
Aceptada a trámite una demanda contra 45 bancos por 'cláusulas suelo'

FOTO: Aceptada a trámite una demanda contra 45 bancos por...
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La dura realidad dice que cada vez son más los españoles que pierden su vivienda por no poder afrontar el pago de la hipoteca, nada menos que 118.000 personas en 2010.

Y hay pocos visos de cambio, ya que un juez acaba de rechazar una sentencia anterior por la que devolver las llaves de un piso servía para saldar la deuda con el banco de turno...y el Gobierno ha incumplido su compromiso de limitar los embargos de la banca.

Si a este escenario se suman las subidas del euribor sube, el azote del desempleo y la creciente precariedad del mercado laboral, conviene ser más cauto que nunca antes de firmar una hipoteca.

Leer bien la letra pequeña y respetar unas pequeñas normas puede abaratar mucho la compra de una vivienda y, sobre todo, ayudar a que, si en el futuro no podemos hacer frente a la hipoteca, su impago no sea tan doloso como se está viendo.

Éste es el decálogo para que el préstamo para la compra de una vivienda no se convierta en un gran dolor de cabeza

1-¿Qué cautelas hay que tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca? “Las condiciones de la misma, no sólo el precio… ¡que suele ser el gancho!”, asegura Borja Pascual, responsable de márketing del grupo especialista en refinanciación de préstamos Freedom Finance.

En este sentido, lo primero que debe analizarse es si nos conviene firmarla a tipo fijo o tipo variable y recordar que el euribor fluctúa, de hecho, hace apenas dos años rondó el 5,5% y hace pocos meses estaba en el 1,2%, unos cambios que, llevados a la letra mensual, son cientos de euros.

"En un escenario como el actual, con amenazas de subidas, conviene analizar si conviene más una a tipo variable. Pero, en cualquier caso, cuando se firma una hipoteca, debe analizarse que letra pagaremos en un escenario de subida de tipos para evitar sustos", señala el director de Sector Financiero de IE Business School, Manuel Romera.

Al euribor debe sumarse el diferencial que aplican las entidades, que varía en función de la situación del mercado financiero: hasta antes de la crisis rondaba el 0,5% y ahora llega al 1%. "Siempre se debe buscar que esté por debajo del 1%", recomienda Romera.

"Recomendamos siempre calcular la cuota con un tipo de interés entre un 0,5% y un 0,75% superior al de obtención del crédito para que los compradores sean conscientesde la cuota que se pagaría con una subia del Euribor, ahora que la subidas salariales están complicadas", añade Rafael Valderrabano, director de Basico Homes.

Otro punto clave son las comisiones por amortización anticipada, tanto parcial como total. Aquí, debemos irnos con aquella entidad que no nos cobre nada, porque si no, el dinero que ahorramos amortizando lo pagamos en comisiones.

También son muy importantes las comisiones de apertura y estudio –por la tramitación de la hipoteca- y la comisión de subrogación, que permite cambiar el préstamo de un banco a otro. En todos los casos, debe buscarse lo más cercano a cero posible y, en ningún caso, permitir que supere el 1%.

Mucho cuidado también con la letra pequeña y, más concretamente, con las denominadas cláusulas suelo de las hipotecas, que impiden que el interés que se aplica a un crédito baje en la misma medida que baja el Euribor. Aquí, debe pedirse que no haya suelo y, en cambio, que exista un techo, a partir del cual, por mucho que suba el euribor, no pueden incrementarnos nuestra letra.

Según la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), estas cláusulas representan un sobrecoste medio anual de 2.200 euros a los casi cuatro millones de españoles que tienen una hipoteca en España.

2 -¿Qué parte máxima del salario debe destinarse al pago mensual? El acuerdo entre los expertos es total: nunca debe superar el 40% de los ingresos netos mensuales del comprador o compradores. "Lo más correcto es un 35%, pero calculando que la letra que pagamos ahora puede ser muy superior si suben los tipos", señala Romera.

De ahí que la prudencia recomiende, para evitar impagos futuros y ver cómo nos embargan nuestra casa, hacer ese cálculo del 35% de nuestra renta no con los tipos mínimos históricos actuales, sino aplicando un coste superior, del entorno del 3%-3,5%.

3-¿Cuál es el plazo máximo al que es razonable endeudarse? “Por encima de la horquilla de los 30 ó 35 años se terminan pagando demasiados intereses”, asegura Borja Pascual. Sin embargo, durante el boom inmobiliario, se vendieron miles de hipotecas con plazos de 50 años.

Según un informe del Observatorio de la Financiación Familiar, el 30% de las ejecuciones hipotecarias se podrían haber evitado mediante un proceso de reestructuración de deudas. Es decir, alargando los años de pago a cambio de pagar menos cada mes.

Sin embargo, como recuerda Manuel Romera, estas fórmulas también incluyen peligros, porque suponen comprometerse al pago de más intereses y, por tanto, al final se termina pagando mucho más dinero.

De ahí que lo recomendable siempre sea firmar el préstamos por el menor plazo posible e intentar, siempre que sea posible, amortizar capital, lo que permite reducir no sólo el dinero que se debe, sino el periodo de vida del préstamo y los intereses que se pagan. "Nuestra recomendación es entre 15 y 25 años", asegura Valderrábano.

Para hacerse una idea de la importancia de reducir el máximo posible el periodo de vida de la hipoteca, se puede recordar que la diferencia de una letra mensual de una hipoteca a 15 o 30 años no es el doble, en cambio, los intereses sí son muy superioes.

4-¿Qué porcentaje máximo del valor de la vivienda hay que pedir al banco? Nunca más del 80%. Sin embargo, la falta de prudencia que caracterizó a los años del boom llevó a muchas familias a destinar hasta dos tercios de sus ingresos mensuales a la compra de viviendas, que además se habían comprado con hipotecas por el 100% y 110% del valor de tasación.

Ahora, al quedarse en paro o haber sufrido rebajas salariales, muchas familias se han visto incapaces de seguir pagando sus casas, se las han embargado y, aún así, siguen debiendo al banco la mayor parte del crédito.

En cambio, quizás habrían salvado su hogar si hubieran ahorrado antes el 20% del valor de la vivienda, hubieran pedido la hipoteca sólo sobre el 80% y nunca hubieran permitido que la letra superara un tercio de sus ingresos netos mensuales.

Rafael Valderrabano aporta algunos matices. "Si el nivel de renta que supone la letra mensual el razonable y el trabajo estable hay que pedir el máximo posible. Creemos que es preferible mantener liquidez, que te pueden remunerar entre el 2,5% y el 4%, y si la vivienda se la compras a un banco o caja se pueden conseguir condidiones ventajosas, con tipos entre el 1,9% y el 2,6%".

5- ¿Qué armas tenemos los clientes para evitar que los bancos nos obliguen a contratar productos ligados a la hipoteca o nos pongan suelo u otras condiciones? Lo más importante para no estar atado es que en la propia escritura del préstamo hipotecario quede claro que no hay obligación de contratar estos productos.

Otra realidad es la de las hipotecas bonificadas. Es decir, que mejoran sus condiciones si el cliente adquiere otros productos de la entidad. Hay que hacer números y valorar hasta qué punto merece la pena.

6- ¿Puede el cliente imponer su propio tasador y evitar pagar al banco por este servicio? Tanto el banco, como el cliente, pueden contratar a un tasador para que realice esta labor, siempre y cuando sea una firma reconocida por el Banco de España. "Que la hipoteca se firme con el estudio de uno u otro depende de nuestra capacidad de negociación con el banco", señala Romera. "No hay un orden de prioridad en cuanto a la validez de un valor según la tasadora que sea, por tanto, no debería haber problema para validar una tasación reciente, siempre que provenga de una tasadora oficial”, añade Borja Pascual.

7- En caso de embargo de la vivienda por falta de pago, ¿qué posibilidades tiene el cliente de imponer su propia tasación? El cliente tiene derecho a encargar una tasación de su vivienda que dé fe del valor que tiene dicha vivienda a la fecha. Podrá, en consecuencia, enfrentar dicho valor al que arrojó la tasación cuando compró la vivienda, así como al importe que le concedió el banco o la caja de ahorros.

8- ¿Cómo podemos garantizarnos que en todas las letras mensual pagamos lo mismo de capital que de intereses? Depende del sistema de amortización firmado. Normalmente, en casi todas las hipotecas se empieza pagando más intereses que capital, y conforme avanza el tiempo, se reducen los intereses y se paga más capital. Es el conocido como sistema francés.

La alternativa es el sistema alemán. Su uso es casi testimonial y consiste en que siempre se paga el mismo capital. A cambio, las cuotas mensuales cambian cada mes, porque hay menos intereses que abonar. Lógicamente, también se pagan más intereses al principio. Como señala Rafael Valderrábano, utilizar esta modalidad en España "es poco menos que imposible. Aquí manda el sistema francés".

Últimamente, están proliferando las hipotecas flexibles que, por ejemplo, nos eximen de pagar intereses los primeros meses o que al principio nos permiten pagar letras de menor importe, e ir elevándolas conforme avanza el préstamos.

"Estas fórmulas son mucho más gravosas, porque al final, el periodo de vida del crédito es mucho más largo y, en consecuencia, se terminan pagando más intereses", señala Romera.

9- ¿Cómo se pueden evitar gastos si se quiere cambiar de banco? Planteando una subrogación. También hay entidades que ofrecen asumir los gastos del cambio, con lo cuál resulta doblemente interesante ya que el cliente no sólo mejora las condiciones de la hipoteca.

10- ¿Puedo formalizar una hipoteca con una entidad que no está ligada a la promoción de mi vivienda? “Por supuesto. Interesa cuando las condiciones de la misma sean mejorables con la oferta hipotecaria del momento. También es un buena opción en los casos en los que, para subrogarse en la hipoteca del promotor, la entidad le solicita garantías adicionales como avalistas o contratación de seguros”, explica Pascual.

Como señala Rafael Valderrábano, las cuentas son muy sencillas: "Merece la pena cambiar cuando los gastos que supone la subrogación -constitución de hipoteca, notaría y registro y AJD- son inferiores al ahorro que supone la cuota de la nueva hipoteca".

Noticia: El precio de la vivienda deberia bajar el 24%

El precio de la vivienda debería bajar un 24% para superar la burbuja

El precio de la vivienda aún debería reducirse al menos un 24% para eliminar cualquier rastro de burbuja. Ésta es la principal conclusión de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana a partir de los datos conocidos en las últimas semanas sobre el precio de la vivienda y los alquileres.

Desde 2007, el OCE viene calculando la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España. En aquella primera edición de este informe, ya se avanzó que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40%, tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler, una magnitud que los autores han denominado PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones). En enero de 2011, aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos.

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó, en 2010, en los 2.476 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 25,6. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 que refleja su media histórica, aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,2 que marcaba en 2007 (ver anexo).

Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda en nuestro país apenas han caído un 15% (de 2.905 euros/m2 en 2007 a los 2.476 de 2010), según datos de la Sociedad de Tasación. Por su parte, el alquiler se ha revalorizado, según cifras del Instituto Nacional de Estadística un 7,7% (de 90 a 97 euros/m2 anual). Con estas cifras, podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2010 esa necesidad se había estrechado hasta el 23,8%.

El OCE, sin embargo, constata su preocupación en la ralentización del ritmo de ajuste del precio de la vivienda a sus fundamentales. La reducción del PER en 2008 fue del 10,5%, en 2009 del 7,3% y en 2010 del 4,1%; como consecuencia de esta lentitud, tras tres años de crisis, la necesaria corrección del precio de los inmuebles todavía no se ha alcanzado. Si el ajuste prosigue a este ritmo, necesitaríamos alrededor de cuatro años más (2014) para completarlo. Sin embargo, si el ajuste continúa ralentizándose, podríamos terminar la década sin haberlo concluido.

Por desgracia, sin un ajuste en el precio de la vivienda, será mucho más difícil para el resto de la economía encarar la recuperación. Es necesario que los inmuebles se liquiden y los precios regresen a sus fundamentales, tal como sucedió hace ya dos años en otros países como EEUU. En España, sin embargo, el ritmo de ajuste ha sido notablemente inferior, debido a que nuestros bancos y cajas se han dedicado a refinanciar a promotores y a retener su stock de viviendas a la espera de que el precio de los inmuebles aumente, cuando esto no sucederá mientras este ajuste previo no se complete. Por eso, es urgente que el Gobierno y el Banco Central Europeo dejen de sostener financieramente a las cajas de ahorro.

Si el Gobierno continúa refinanciando y recapitalizando las cajas, como ha anunciado hace poco, estas entidades no sentirán ninguna presión para liquidar su stock de viviendas y poner fin a esta dinámica. La ayuda pública, para aquellas cajas que sean incapaces de captar capital en los mercados, sólo retrasará la necesaria liquidación y el ajuste de precios.

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