La caída del precio de los pisos
proseguirá el próximo año. El mercado del alquiler, muy vinculado a la
renta de las familias también experimentará descensos
Panorama más que sombrío al que se enfrentará la vivienda en 2013.
El paro junto a la debilidad económica serán motivos suficientes para
que no se tomen decisiones de compra. Lo único positivo puede ser el
banco malo, que permitirá dar salida a los activos tóxicos de las
entidades.
Fernando Acuña, de RR de Acuña&Asociados
cree que en términos generales el próximo año seguiremos viviendo un
ajuste de dos dígitos de los precios. Esta caída del precio de
los pisos es fruto de las políticas agresivas de grandes liquidadores de
viviendas de obra nueva como
Santander
y La Caixa, ya que las entidades que quieran seguir la estela colocando
obra nueva deberán hacerlo bajando el precio de sus activos. "Es el
caso de Seseña, ya que Caixa Galicia, por empleo, se vio obligada a
vender por debajo del precio de venta del
Santander". Además, otro de los problemas a los que se enfrentará la vivienda el próximo año es la falta de financiación".
Por su parte,
Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com,
es mucho más optimista al asegurar que "el ajuste de los precios de la
vivienda ha seguido una tendencia progresiva pero constante desde el
comienzo de la crisis. La caída acumulada es muy importante, y
ya existen localizaciones, sobre todo en grandes capitales, donde es muy
complicado conseguir más rebajas".
En este sentido, Alemany
destaca que será la capacidad negociadora del comprador y la situación
particular del vendedor claves para que la operación se cierre
finalmente por un importe más reducido.
Por otro lado, en la
costa, sobre todo en segunda vivienda, sí se esperan más recortes, y la
recomendación es que se asuman cuanto antes para reactivar los ritmos de
venta lo antes posible.
Mientras Paolo Boarini, consejero
delegado de Tecnocasa, cree que será la demanda y no la oferta la que
incida en el mercado de la vivienda el próximo año. El paro y las
condiciones de financiación serán vitales para que el mercado empiece a
recuperarse.
Fernando encinar, jefe de estudios de
idealista.com considera que las medidas anunciadas por el gobierno y que
entran en vigor con el nuevo año (fin de la deducción fiscal e
incremento del IVA en obra nueva), harán que el stock sigue alto, en el
entorno de las 1,2-1,4 millones de casas a la venta y la enorme
dificultad de financiar la compra, todo apunta a que los precios en 2013
mantendrán una tendencia bajista y los propietarios que quieran cerrar
una operación tendrán que ajustar mucho el precio que piden por sus
casas. hoy día el precio vuelve a ser la única palanca que puede romper
con la atonía del sector
Banco malo
La
irrupción de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la
Reestructuración Bancaria) será clave en esta nueva etapa que inicia la
vivienda.
Desde pisos.com
no "sabemos hasta qué punto incluirá en el precio de los inmuebles,
dado que los valores de traspaso aún están en el aire, así como el
sistema de comercialización".
Por su parte, Fernando
Acuña cree que será beneficioso que los bancos cedan sus activos
tóxicos, ya que una vez fuera de su balance, no deberán acometer
millonarias provisiones y podrán dar créditos a familias y pymes, tal y
como establece el Decreto del Estado, que recoge que los bancos que
reciban ayuda del Gobierno deberán trasladar esa ayuda en forma de
créditos. Aunque Acuña reconoce que no cree que sea rentable.
En cuanto a los activos que el banco malo venderá cree serán aquellos situados en área metropolitana,
caros y que tengan demanda siempre y cuando el precio baje y haya
crédito. En la costa se venderá en núcleos urbanos tradicionales,
Canarias, Málaga, Baleares y sus compradores serán principalmente
extranjeros.
Las incógnitas que generan el banco malo son muchas,
recuerda Encinar, ya que solo se sabe, además, del nombre, que comprará
con un descuento medio del 63% a las entidades intervenidas y que dicho
descuento no se trasladará a los compradores. "No sabemos quién lo va a
gestionar ni a qué precios, pero todo apunta a que hasta el segundo o
tercer trimestre no veremos arrancar en la práctica el banco malo. para
entonces es probable que en las zonas donde el banco malo tenga producto
los precios se tensionen a la baja. en todo caso hoy día los bancos
buenos ya están vendiendo con mucho descuento, no hay que esperar al
producto del banco malo para comprar a buen precio".
Eliminación deducción por adquisición por vivienda
La
eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual para las
compras que se realicen a partir de enero de 2013 influirá en la
intención de compra a la baja, comenta Alemany, pero éste no es el
principal motivo que retraerá a la demanda.
Las
dificultades económicas de las familias son las que constituyen el
auténtico obstáculo hacia la compra. Lo que sí llevaría al Estado a
aumentar sus ingresos es aplicar su eliminación con carácter
retroactivo. La deducción se estableció de forma voluntaria y
no representa un derecho adquirido, si bien la seguridad jurídica
quedará en entredicho, así como la confianza del ciudadano frente al
Gobierno.
Por su parte, Acuña coincide en asegurar que la
deducción en tiempos de crisis no es factor determinante de la
operación, sino que es más importante la financiación. En este sentido,
el experto inmobiliario cree que es imposible que los bancos den
hipotecas baratas cuando están comercializando depósitos con
rentabilidades superiores al 4%.
Boarini cree que a finales de
año puede haber un repunte de las operaciones, con un leve repunte de
los precios, pero se trataría de algo coyuntural.
Mercado del alquiler
El
Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del
Mercado de Alquiler de Viviendas es una muestra clara del impulso que el
Gobierno le quiere dar al arrendamiento.
Desde pisos.com se
comenta que "vivir de alquiler se ha convertido para muchos ciudadanos
en la única alternativa, aunque más por obligación que por decisión
propia, dado que España seguirá siendo un país de propietarios. Al
mercado del alquiler le sigue faltando seguridad jurídica, tanto para el
propietario que se enfrenta a un inquilino moroso, como para el
inquilino al que no se le respetan determinadas condiciones de
habitabilidad. La nueva norma no resuelve las lagunas actuales, pero ya
es un primer paso para que esta opción consiga mejores cifras,
aumentando su oferta y regulando sus rentas"
Alemany también
apuesta por el alquiler con opción a compra como una fórmula más de
acceso a una vivienda. Se trata de una opción que puede ayudar mucho a
la absorción del stock, sobre todo el de los vendedores particulares a
los que les urge vender, y que da respuesta a la demanda a corto, medio
y largo plazo, pero su tratamiento fiscal plantea todavía muchas dudas.
Por
su parte, Fernando Acuña cree que hay dos problemas que afectan al
mercado del alquiler en España. Por un lado, la inseguridad jurídica y,
por otro, la escasa rentabilidad comparada con otros países como
Alemania o Reino Unido.
En cuanto al primer punto, cree
que es punto positivo poder acelerar el desahucio de un inquilino
moroso, pero también recuerda que el mercado del alquiler está unido al
nivel de renta de las familias, aumentando la oferta, con la misma
demanda, lo que presiona a la baja los precios. En los últimos cuatro
años, los precios del alquiler han bajado un 15% en
Madrid capital y entre un 15-18% en el área metropolitana. En Barcelona los descensos han sido del 8% y del 20% respectivamente.
Desde idealista.com también consideran que los precios no solo se mantendrán sino que se tensionarán a la baja.
Por
último, el consejero delegado de Tecnocasa, Polo Boarini, comenta que
ha habido un repunte del alquiler, porque muchos potenciales compradores
de vivienda por precio no pueden acceder a ella por falta de
financiación.
