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Mientras las compraventas de viviendas en España no terminan de alzar el vuelo, la presencia de compradores extranjeros va ganando paulatinamente peso en el total de las operaciones. En 2013, un 11,15% del total de las transacciones (36.700), fueron cerradas por foráneos. Aun así, las 329.146 adquisiciones que se realizaron durante el año pasado se encuentran muy lejos de las cifras récord del boom previo a la crisis.
Frente a las dificultades que encuentran los españoles para comprar una vivienda, los ciudadanos extranjeros se benefician de las favorables condiciones de accesibilidad que ofrece actualmente el mercado. La caída de los precios en nuestro país, sumada a una buena situación económica de los compradores en sus países de origen anima a los extranjeros a aprovechar el momento y lanzarse a buscar entre las gangas inmobiliarias españolas.
En concreto, 2013 ha sido un buen año para la compra de vivienda por parte de los inversores foráneos. El 11% de las operaciones inmobiliarias que pasaron por sus manos supone una subida de tres puntos porcentuales respecto al 8% de la actividad registrada a lo largo del año 2008, según el anuario inmobiliario del Colegio de Registradores. Este dato es el mayor de toda la serie histórica dentro de este tipo de operaciones y el que mayor intensidad de crecimiento ha presentado.
La tipología de las viviendas adquiridas por extranjeros durante los últimos años, o muy grandes o muy pequeñas, y su concentración en zonas de costa, especialmente en la cuenca mediterránea, evidencian un uso turístico de las mismas. Mientras tanto, durante los años de bonanza económica, las viviendas adquiridas presentaban un tamaño medio y la demanda presentaba un perfil territorial más heterogéneo.
En cuanto al destino, en general, el preferido para los extranjeros sigue siendo la costa sureste de la Península, destacando la Costa del Sol, Levante, Cataluña y las islas. Sin embargo, cada nacionalidad cuenta con sus propias y diferentes particularidades atendiendo a sus necesidades y criterios en función del uso, ubicación y del tipo de vivienda que demandan.
BRITÁNICOS.
Los británicos siguen siendo los que más hacen las maletas con destino España para comprar una vivienda, seguidos por los franceses y los rusos. Otros, como belgas, alemanes, suecos, noruegos, chinos y árabes continúan engrosando una lista que se ha mantenido estable en los últimos trimestres. En concreto, los británicos, que concentraron el 15% de las compras de vivienda desde el exterior durante el año 2013, son lo que mejor conocen nuestro país y más saben sobre la inversión inmobiliaria en la Península.
Las viviendas que compran están distribuidas por toda la costa española y las islas, con la particularidad de que eligen urbanizaciones completas para ellos, e incluso pueblos enteros, como es el caso del El Capistrano, en Nerja (Málaga).
Los ciudadanos del Reino Unido suelen demandar apartamentos y chalés adosados, pequeños, prácticos, baratos y aptos para disfrutarlos durante su estancia. Además, durante los meses que pasan en su país de origen, optan por ceder sus viviendas en alquiler a operadores nacionales.
Además de ser la comunidad extranjera que más vivienda compra en España, los británicos son también los que más se marchan. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de británicos residentes en nuestro país se redujo en 90.000 personas durante el último año, pasando de 385.179 a 297.229.
FRANCESES
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Por su parte, los franceses realizaron en 2013 prácticamente el 10% del total de operaciones que los particulares extranjeros llevaron a cabo. Por lo general, compran apartamentos pequeños al precio más bajo posible (salvo excepciones de algunos que compran productos de lujo), y centralizan su búsqueda, empujados por el buen clima y la gastronomía, en las zonas de costa, sobre todo en Cataluña y, más recientemente, en Almería. Pese a representar la segunda nacionalidad en volumen de compras, el número de ciudadanos galos también se redujo un 12,7% durante el año 2013 hasta los 100.000 residentes.
RUSOS.
Alternándose con los franceses en el ranking se encuentran los ciudadanos rusos. Copan el 8,58% del total de las compraventas extranjeras. Se caracterizan por demandar viviendas de lujo, en especial áticos y viviendas unifamiliares grandes, en Cataluña, Alicante y la Costa del Sol. La mayoría busca proximidad a escuelas internacionales, en casos de cambio de residencia, o cercanía al mar, en casos de compra de una segunda vivienda vacacional.
Según los agentes inmobiliarios especializados a tratar con ellos, los rusos tienen la peculiaridad de que necesitan sentirse cómodos y confiados antes de comprar. Para ello, suelen requerir de los servicios de otros compatriotas que les hagan de intermediarios.
A los rusos les gustan las propiedades de alto standing. Rara vez compran viviendas que precisen de reformas y prestan mucha atención al vecindario, las vistas y la privacidad. Como dato curioso, para los rusos la altura del techo es muy importante, cuanto más alto, mejor.
BELGAS.
2013 también ha sido un año con mucha actividad inmobiliaria en manos de los belgas. Estos han invertido masivamente y han adquirido más de 3.800 viviendas (cinco veces más que en 2007). Sus compras representan algo más del 7% del total de las operaciones.
Atraídos por el sol y la playa, van detrás de viviendas localizadas sobre todo en Andalucía, Barcelona y las Islas Baleares, que buscan disfrutar en sus periodos de vacaciones. Durante el resto del año, optan por rentabilizar sus compras poniéndolas en alquiler a disposición de otros compatriotas.
ALEMANES
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Los que suelen elegir nuestro país para quedarse son los alemanes, que además de escoger España para pasar sus vacaciones, también lo hacen como destino en el que disfrutar de su jubilación. Al igual que su presidenta, Angela Merkel, que ha sido vista disfrutando de días libres en Mallorca, los ciudadanos alemanes sienten una especial predilección por la mayor de las Islas Baleares. Por lo general, eligen apartamentos o pequeños chalés en urbanizaciones interiores.
En 2013, las compras de los alemanes representaron el 7% del total de operaciones foráneas en España, aunque actualmente su volumen de transacciones no acaba de repuntar por motivos fiscales y de seguridad jurídico-urbanística que perciben en el producto inmobiliario español.
Pese a ser los responsables de gran parte de las compraventas realizadas por manos extranjeras, los germanos fueron la comunidad que, porcentualmente, vio más reducida su presencia en España. Concretamente, a lo largo del año 2013, la comunidad alemana se redujo en un 23,6% hasta los 138.917 miembros.
NÓRDICOS.
Los ciudadanos de los países nórdicos compran mayoritariamente viviendas en la Costa del Sol para disfrutar durante el invierno. Suelen elegir casas amplias con más de un dormitorio e integradas en el casco urbano, y, a ser posible, bien comunicadas para no conducir. A pesar de que en verano vuelven a sus países, no son muy partidarios de rentabilizar su inversión a través de alquileres cuando sus casas se quedan vacías.
CHINOS.
Una de las nacionalidades que más particularidades presenta es la china. Para estos clientes, España se ha convertido en un importante destino de inversión. Buscan o bien establecerse en nuestro país para independizarse económicamente (cada día tienen más negocios en España), o bien para conseguir un permiso de residencia al amparo de la Ley de Emprededores, en vigor desde octubre del 2013, y que permite obtener un visado de residencia a los extranjeros extracomunitarios que compren una propiedad de más de medio millón de euros. Como consecuencia de esta ley, sus beneficiarios pueden viajar por Europa y hacer negocios por toda la UE sin restricciones.
La demanda de viviendas por parte de los chinos se encuentra dispersa por todo el país, especialmente en el interior y la grandes ciudades, salvo en algunas zonas de costa turísticas, donde abren negocios. Demandan todo tipo de productos y a todos los precios, pero hacen una gran labor de mercado antes de comprar y, al igual que a los ciudadanos rusos, también les gusta contar con la confianza e intermediación de sus paisanos a la hora de realizar negocios.
ÁRABES
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Pese a que cuantitativamente carecen de un gran peso específico, los extranjeros procedentes de países árabes y del Magreb son de los más activos en el segmento prime del mercado y presentan un aumento de su interés por comprar en España, tanto desde el punto de vista inversor como residencial-vacacional.
Por ejemplo, la gran mayoría de los saudíes demandan casas y apartamentos en las zonas más exclusivas de Marbella y sus alrededores. En menor medida, realizan compras en barrios costeros de Barcelona, en áreas como la Diagonal del Mar. Respecto a la finalidad de la vivienda, estas propiedades se destinan habitualmente a su uso vacacional y, en un pequeño porcentaje, a la inversión.
Además de los saudíes, los kuwatíes suponen otra de las nacionalidades que manejan un mayor poder adquisitivo para sus compras. Más del 90% de ellos eligen las zonas prime de Marbella y sus alrededores. Por otro lado, el resto de clientes de Oriente Medio: libaneses, egipcios, iraquíes, libios, jordanos, etc., optan mayoritariamente por comprar apartamentos en la Ciudad Condal. Un mercado que por su actividad durante todo el año y su proximidad a la playa consideran una inversión segura.
Reportaje elaborado con la colaboración deJosé Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), y los especialistas de la Inmobiliaria Lucas Fox.
Cesar Arevalo
asesor inmobiliario en Las islas Canarias
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