Tomado de expansion,com
Para encontrarlas, EXPANSIÓN ha sondeado, ahora que termina el año, a los principales expertos del sector. Y el consenso sí arroja tres titulares: en 2014 las ventas de casas se mantendrán (o incluso podrían repuntar); la caída del precio de los pisos proseguirá, pero será menor –en términos generales; en las grandes ciudades y zonas prime o sin stock el ajuste ya se ha hecho casi al completo–; y la concesión de hipotecas seguirá siendo muy baja.
Son tres previsiones, evidentemente, no muy halagüeñas, pero mejores que las de años anteriores: una en verde (más compras), otra en ámbar (depreciación suave) y otra en rojo (cerrazón del grifo crediticio). Como un semáforo que delimita la frontera del final de la caída libre del sector. Si se cumple el vaticinio de los expertos, 2014 no será un buen año para la vivienda, pero sí podría ser el año en el que el sector toque, por fin, suelo. Pero, ojo, no se pueden echar las campanas al vuelo: es un suelo «muy profundo», como se encarga de recordar José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
«No se venderán muchas más viviendas, pero sí algunas más, porque hemos llegado al mínimo», agrega. El consultor independiente José Luis Ruiz Bartolomé matiza: «En las provincias costeras preveo un aumento de las transacciones inmobiliarias, porque los extranjeros van a seguir incrementando su volumen de compras, pero no creo que vaya a haber subidas en el total nacional. Como mucho, se estabilizará».
Eso sí, los fondos de inversión seguirán teniendo un gran protagonismo y servirán de liebre para el resto del mercado: «Las operaciones que puedan protagonizar serán más importantes por su significado y simbolismo que por el volumen. En cualquier caso, contribuirán a mejorar las estadísticas», acota Ruiz Bartolomé.
La mayoría de los expertos coincide con Julio Gil, director de Horizone Consulting Inmobiliario, en que 204 puede ser un año «de estabilización», y con Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, en que incluso se puede constatar una «ligera mejoría».
Pero hay otros, como Mikel Echavarren, CEO de la consultora IREA, que son más optimistas: «El mercado de vivienda en 2014 nos va a sorprender muy positivamente». Igual opina José Antonio Pérez, director general del IPE, que afirma, categórico: «La tendencia se ha invertido».
Sea como sea, parece que el sector ha encontrado suelo en el entorno de las 350.000 compraventas anuales, pero no en el precio de los pisos. El consenso de los analistas apunta a una desaceleración de la caída, pero caída al fin. Ocho de los doce expertos del panel de este diario prevén descensos y cuatro, subidas. Cinco de ellos creen, además, que la caída superará el 5%. El director del Gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, asegura que sus estudios apuntan a una rebaja media de entre el 7% y el 8%, cosa que suscribe García Montalvo. Cabe recordar que Standard & Poor’s vaticina una depreciación del 5% en 2014 y del 1% en 2015. Según el INE, los precios caen actualmente un 7,9%, aunque ya crecen de forma intertrimestral (0,7%).
García Montalvo aporta una clave interesante: «Las compras de los fondos extranjeros pueden hacer que los vendedores ajusten menos los precios y por eso cae algo menos el valor». Eso, a su vez, «frena las transacciones, por la generación de expectativas». Y ese efecto dominó «retrasa el ajuste».
Además, «existe un factor que puede afectar a los precios, y que es una incógnita: el papel que desempeñarán los nuevos propietarios de las plataformas inmobiliarias de los bancos», agrega Ruiz.
¿Dónde está el suelo del precio de las casas? Los expertos coinciden: el indicador clave para medir eso es el número de veces que el importe de venta supera la renta bruta anual del comprador. Ese indicador está, actualmente, en 5,8, y ha de bajar a 4,5 para ser sostenible, como apunta, entre otros, Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.
La tercera conclusión de los expertos es la más negativa: el crédito para financiar casas seguirá escaso. Y eso es muy mala noticia para un mercado hipotecario que se ha reducido un 80% desde máximos.
BBVA y Sabadell han anunciado que en 2014 se abrirá el grifo de la liquidez, pero siete de los 12 expertos no lo creen. Julio Gil apunta: «La financiación seguirá con su comportamiento dual: suficiente, aunque cara, para la compra de viviendas en manos de bancos y restringida para el mercado de particulares».
En el lado contrario, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, señala sin ambages que «el crédito comenzará a llegar el próximo año». Y Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, cree que habrá una subida «conservadora».
Al final, como siempre ocurre en el sector, queda la certeza de dudar de casi todo. Pero, por primera vez en seis años, se puede decir que el año que viene pinta mejor (o menos mal) que el actual.
Cesar Arevalo
agente inmobiliario en Las Islas Canarias
tel 651567790
tel 660309823
Cesar Arevalo
real estate agent in Canary Islands
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Para encontrarlas, EXPANSIÓN ha sondeado, ahora que termina el año, a los principales expertos del sector. Y el consenso sí arroja tres titulares: en 2014 las ventas de casas se mantendrán (o incluso podrían repuntar); la caída del precio de los pisos proseguirá, pero será menor –en términos generales; en las grandes ciudades y zonas prime o sin stock el ajuste ya se ha hecho casi al completo–; y la concesión de hipotecas seguirá siendo muy baja.
Son tres previsiones, evidentemente, no muy halagüeñas, pero mejores que las de años anteriores: una en verde (más compras), otra en ámbar (depreciación suave) y otra en rojo (cerrazón del grifo crediticio). Como un semáforo que delimita la frontera del final de la caída libre del sector. Si se cumple el vaticinio de los expertos, 2014 no será un buen año para la vivienda, pero sí podría ser el año en el que el sector toque, por fin, suelo. Pero, ojo, no se pueden echar las campanas al vuelo: es un suelo «muy profundo», como se encarga de recordar José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
«No se venderán muchas más viviendas, pero sí algunas más, porque hemos llegado al mínimo», agrega. El consultor independiente José Luis Ruiz Bartolomé matiza: «En las provincias costeras preveo un aumento de las transacciones inmobiliarias, porque los extranjeros van a seguir incrementando su volumen de compras, pero no creo que vaya a haber subidas en el total nacional. Como mucho, se estabilizará».
Eso sí, los fondos de inversión seguirán teniendo un gran protagonismo y servirán de liebre para el resto del mercado: «Las operaciones que puedan protagonizar serán más importantes por su significado y simbolismo que por el volumen. En cualquier caso, contribuirán a mejorar las estadísticas», acota Ruiz Bartolomé.
La mayoría de los expertos coincide con Julio Gil, director de Horizone Consulting Inmobiliario, en que 204 puede ser un año «de estabilización», y con Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, en que incluso se puede constatar una «ligera mejoría».
Pero hay otros, como Mikel Echavarren, CEO de la consultora IREA, que son más optimistas: «El mercado de vivienda en 2014 nos va a sorprender muy positivamente». Igual opina José Antonio Pérez, director general del IPE, que afirma, categórico: «La tendencia se ha invertido».
Sea como sea, parece que el sector ha encontrado suelo en el entorno de las 350.000 compraventas anuales, pero no en el precio de los pisos. El consenso de los analistas apunta a una desaceleración de la caída, pero caída al fin. Ocho de los doce expertos del panel de este diario prevén descensos y cuatro, subidas. Cinco de ellos creen, además, que la caída superará el 5%. El director del Gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, asegura que sus estudios apuntan a una rebaja media de entre el 7% y el 8%, cosa que suscribe García Montalvo. Cabe recordar que Standard & Poor’s vaticina una depreciación del 5% en 2014 y del 1% en 2015. Según el INE, los precios caen actualmente un 7,9%, aunque ya crecen de forma intertrimestral (0,7%).
García Montalvo aporta una clave interesante: «Las compras de los fondos extranjeros pueden hacer que los vendedores ajusten menos los precios y por eso cae algo menos el valor». Eso, a su vez, «frena las transacciones, por la generación de expectativas». Y ese efecto dominó «retrasa el ajuste».
Además, «existe un factor que puede afectar a los precios, y que es una incógnita: el papel que desempeñarán los nuevos propietarios de las plataformas inmobiliarias de los bancos», agrega Ruiz.
¿Dónde está el suelo del precio de las casas? Los expertos coinciden: el indicador clave para medir eso es el número de veces que el importe de venta supera la renta bruta anual del comprador. Ese indicador está, actualmente, en 5,8, y ha de bajar a 4,5 para ser sostenible, como apunta, entre otros, Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.
La tercera conclusión de los expertos es la más negativa: el crédito para financiar casas seguirá escaso. Y eso es muy mala noticia para un mercado hipotecario que se ha reducido un 80% desde máximos.
BBVA y Sabadell han anunciado que en 2014 se abrirá el grifo de la liquidez, pero siete de los 12 expertos no lo creen. Julio Gil apunta: «La financiación seguirá con su comportamiento dual: suficiente, aunque cara, para la compra de viviendas en manos de bancos y restringida para el mercado de particulares».
En el lado contrario, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, señala sin ambages que «el crédito comenzará a llegar el próximo año». Y Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, cree que habrá una subida «conservadora».
Al final, como siempre ocurre en el sector, queda la certeza de dudar de casi todo. Pero, por primera vez en seis años, se puede decir que el año que viene pinta mejor (o menos mal) que el actual.
Cesar Arevalo
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