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jueves, 8 de mayo de 2014
sábado, 3 de mayo de 2014
HIPOTECAS DE AUTOPROMOCIÓN 2014
Santander, BBVA y Bankia son, entre las grandes, las únicas que ofrecen este tipo de productos y sólo Bankia ofrece información sobre las condiciones generales para acceder a este tipo de préstamos. Santander y BBVA emplazan a sus clientes a que acudan a cualquier sucursal para negociar las características del mismo. En el caso de Bankia, el “Préstamo Autopromotor” de la entidad se ofrece en sus versiones fija y variable. Esta última, referenciada al Euribor, cuenta con un diferencial que puede bonificarse con hasta un 1% en función de la vinculación del cliente con el banco.
En el caso de Bankia, durante 3 años pone a disposición del autopromotor un dinero que se desbloquea mediante la presentación de las diferentes certificaciones de obra. Durante este periodo solo se pagan intereses a tipo fijo por las cantidades dispuestas. El total que nos concederán no puede superar el 80% de la inversión, incluida la adquisición del solar.
Una vez acabada la obra, se procede a conceder un préstamo hipotecario normal, a devolver en hasta 20 años, pagando unas cuotas (durante cada revisión) mensuales constantes referenciadas a un Euribor más un diferencial, a concretar.
Según el comparador de Kelisto.es, entre aquellas que no cuentan con un préstamo específico, todas ellas ofrecen la posibilidad de financiar este tipo de operaciones, pero en condiciones distintas. Por ejemplo, La Caixa, Kutxabank, CatalunyaCaixa o Banco Mare Nostrum no cuentan con ningún préstamo específico que pudiera adaptarse a la autopromoción, pero sí ofrecerían financiación previo estudio del proyecto.
Banco Sabadell y Banco Popular adaptan las condiciones de algunas de las hipotecas que ya tienen en el mercado. Por ejemplo, Sabadell aplica unas condiciones muy similares a las de su “Hipoteca Bonificada”, que tiene un interés variable de Euribor +2%, siempre que el cliente cuente con la máxima vinculación con la entidad. En el Popular, se adaptan las condiciones del “Préstamo Hipotecario Flexible”, a Euribor +3,90%, que permite financiar hasta el 80% del valor de tasación. Por su parte, Novagalicia Banco también adapta las condiciones de sus hipotecas a este tipo de proyectos, para los que requiere la contratación de un seguro de obra y un seguro de hogar. En la actualidad, su “Hipoteca Bonificada” ofrece financiación a Euribor +2%, con un interés de salida del 3%, por un máximo de hasta el 80% del valor de tasación.
En la web de iAhorro.com, también se encuentra un producto de Catalunya Caixa. La entidad ofrece un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda entre cuyas finalidades también establece la construcción y la reforma. Entre las condiciones generales, que pueden variar si negociamos una hipoteca autopromotor, están que financia el menor valor entre el 80% del valor de compra y de tasación (60% en caso de segunda residencia). Un plazo de hasta 30 años y un tipo de interés variable a partir de euribor + 3,50, que puede quedar en un diferencial de 2,50 si nos vinculamos con la entidad.
Cajamar ofrece también condiciones generales tanto para compra como construcción, con lo que pueden cambiar. Hasta el 80% del menor valor entre compra y tasación. Plazo máximo de 30 años. Tipo de interés variable, sin concretar condiciones.
Por su parte, el Banco Pichincha ofrece una hipoteca que, después del periodo inicial de construcción, financia hasta el 80% del valor de la tasación (50% si es para una segunda residencia), hasta 35 años a un euribor más un diferencial del 2,90%.
BIBLIOGRAFÍA: EL CONFIDENCIAL
CÉSAR ARÉVALO
ASESOR INMOBILIRARIO - RE/MAX, LAS PALMAS GC
+34 651 567 790
domingo, 27 de abril de 2014
Convencion Remax 2014 en Madrid , reconocimientos
Dentro de los premios resaltados en la ultima convención en Madrid el pasado mes de abril del 2014 , fue el de el reconocimiento a nivel mundial de RE/MAX ARCOIRIS :
El Grupo RE/MAX Arcoiris, empresa de capital canario, ha sido reconocida a nivel mundial por su labor en el sector inmobiliario
Un reconocimiento internacional otorgado por el gran trabajo, prestigio, crecimiento y elevado número de ventas inmobiliarias que el GRUPO RE/MAX Arcoiris ha realizado durante el 2013 en las Islas Canarias, lo que supone un sello de calidad para Canarias por la manera de trabajar seria y profesional, aportando un valor importante para la expansión de futuros inversores para las Islas lo que conlleva a un aumento de puestos de trabajo. Las Vegas, 5 de marzo de 2014. El Grupo RE/...
- Un reconocimiento internacional otorgado por el gran trabajo, prestigio, crecimiento y elevado número de ventas inmobiliarias que el GRUPO RE/MAX Arcoiris ha realizado durante el 2013 en las Islas Canarias, lo que supone un sello de calidad para Canarias por la manera de trabajar seria y profesional, aportando un valor importante para la expansión de futuros inversores para las Islas lo que conlleva a un aumento de puestos de trabajo.
- Las Vegas, 5 de marzo de 2014. El Grupo RE/MAX Arcoiris es galardonado en la Convención Internacional de RE/MAX con los premios más prestigiosos del mundo concedidos por RE/MAX Internacional entre más de 100.000 agentes en 95 paises: Bróker del Año 2013 a nivel Internacional, Top Office de mayor crecimiento de agentes a nivel Internacional y Top Office a nivel Mundial por crecimiento de AgentesEstos reconocimientos, concedidos por primera vez a un español además de canario, son la muestra del trabajo duro y largo donde se ha visto el compromiso de muchos integrantes que han hecho posible expandir el nombre de las Islas Canarias a nivel mundial, ofreciendo un sello diferenciador y de calidad en el mercado inmobiliario y dando un gran empuje a Canarias como destino de inversión más atractivo del momento gracias a la magnitud del Grupo RE/MAX Arcoiris.El Grupo RE/MAX Arcoiris cuenta con tres impresionantes oficina en las Islas Canarias y con más de noventa agentes asociados. Dos de las oficinas se encuentran en la isla de Gran Canaria (RE/MAX Arcoiris en Callejón del Castillo, 8, Telde y RE/MAX Arcoiris Central en la Avda. Mesa y López, 85, Las Palmas de Gran Canaria) y la otra en la isla de Tenerife (RE/MAX Arcoiris Rambla en la Rambla de Santa Cruz, 139, Sta. Cruz de Tenerife).RE/MAX es la red internacional de franquicias inmobiliarias líder en ventas en el mundo; RE/MAX Españapertenece al selecto grupo de las cincuenta mejores empresas para trabajar en España, ocupando el puesto número doce en el ranking, lo que la acredita como una empresa de avanzado desarrollo dentro del sector inmobiliario en continua innovación y crecimiento, tanto a nivel expansión como en el grado tan elevado de creación de negocio.Mercy DávilaConsultora de Comunicación
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sábado, 5 de abril de 2014
Lo que se estima sobre el precio de la vivienda en el 2014
Tomado de expansion,com
Para encontrarlas, EXPANSIÓN ha sondeado, ahora que termina el año, a los principales expertos del sector. Y el consenso sí arroja tres titulares: en 2014 las ventas de casas se mantendrán (o incluso podrían repuntar); la caída del precio de los pisos proseguirá, pero será menor –en términos generales; en las grandes ciudades y zonas prime o sin stock el ajuste ya se ha hecho casi al completo–; y la concesión de hipotecas seguirá siendo muy baja.
Son tres previsiones, evidentemente, no muy halagüeñas, pero mejores que las de años anteriores: una en verde (más compras), otra en ámbar (depreciación suave) y otra en rojo (cerrazón del grifo crediticio). Como un semáforo que delimita la frontera del final de la caída libre del sector. Si se cumple el vaticinio de los expertos, 2014 no será un buen año para la vivienda, pero sí podría ser el año en el que el sector toque, por fin, suelo. Pero, ojo, no se pueden echar las campanas al vuelo: es un suelo «muy profundo», como se encarga de recordar José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
«No se venderán muchas más viviendas, pero sí algunas más, porque hemos llegado al mínimo», agrega. El consultor independiente José Luis Ruiz Bartolomé matiza: «En las provincias costeras preveo un aumento de las transacciones inmobiliarias, porque los extranjeros van a seguir incrementando su volumen de compras, pero no creo que vaya a haber subidas en el total nacional. Como mucho, se estabilizará».
Eso sí, los fondos de inversión seguirán teniendo un gran protagonismo y servirán de liebre para el resto del mercado: «Las operaciones que puedan protagonizar serán más importantes por su significado y simbolismo que por el volumen. En cualquier caso, contribuirán a mejorar las estadísticas», acota Ruiz Bartolomé.
La mayoría de los expertos coincide con Julio Gil, director de Horizone Consulting Inmobiliario, en que 204 puede ser un año «de estabilización», y con Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, en que incluso se puede constatar una «ligera mejoría».
Pero hay otros, como Mikel Echavarren, CEO de la consultora IREA, que son más optimistas: «El mercado de vivienda en 2014 nos va a sorprender muy positivamente». Igual opina José Antonio Pérez, director general del IPE, que afirma, categórico: «La tendencia se ha invertido».
Sea como sea, parece que el sector ha encontrado suelo en el entorno de las 350.000 compraventas anuales, pero no en el precio de los pisos. El consenso de los analistas apunta a una desaceleración de la caída, pero caída al fin. Ocho de los doce expertos del panel de este diario prevén descensos y cuatro, subidas. Cinco de ellos creen, además, que la caída superará el 5%. El director del Gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, asegura que sus estudios apuntan a una rebaja media de entre el 7% y el 8%, cosa que suscribe García Montalvo. Cabe recordar que Standard & Poor’s vaticina una depreciación del 5% en 2014 y del 1% en 2015. Según el INE, los precios caen actualmente un 7,9%, aunque ya crecen de forma intertrimestral (0,7%).
García Montalvo aporta una clave interesante: «Las compras de los fondos extranjeros pueden hacer que los vendedores ajusten menos los precios y por eso cae algo menos el valor». Eso, a su vez, «frena las transacciones, por la generación de expectativas». Y ese efecto dominó «retrasa el ajuste».
Además, «existe un factor que puede afectar a los precios, y que es una incógnita: el papel que desempeñarán los nuevos propietarios de las plataformas inmobiliarias de los bancos», agrega Ruiz.
¿Dónde está el suelo del precio de las casas? Los expertos coinciden: el indicador clave para medir eso es el número de veces que el importe de venta supera la renta bruta anual del comprador. Ese indicador está, actualmente, en 5,8, y ha de bajar a 4,5 para ser sostenible, como apunta, entre otros, Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.
La tercera conclusión de los expertos es la más negativa: el crédito para financiar casas seguirá escaso. Y eso es muy mala noticia para un mercado hipotecario que se ha reducido un 80% desde máximos.
BBVA y Sabadell han anunciado que en 2014 se abrirá el grifo de la liquidez, pero siete de los 12 expertos no lo creen. Julio Gil apunta: «La financiación seguirá con su comportamiento dual: suficiente, aunque cara, para la compra de viviendas en manos de bancos y restringida para el mercado de particulares».
En el lado contrario, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, señala sin ambages que «el crédito comenzará a llegar el próximo año». Y Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, cree que habrá una subida «conservadora».
Al final, como siempre ocurre en el sector, queda la certeza de dudar de casi todo. Pero, por primera vez en seis años, se puede decir que el año que viene pinta mejor (o menos mal) que el actual.
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Para encontrarlas, EXPANSIÓN ha sondeado, ahora que termina el año, a los principales expertos del sector. Y el consenso sí arroja tres titulares: en 2014 las ventas de casas se mantendrán (o incluso podrían repuntar); la caída del precio de los pisos proseguirá, pero será menor –en términos generales; en las grandes ciudades y zonas prime o sin stock el ajuste ya se ha hecho casi al completo–; y la concesión de hipotecas seguirá siendo muy baja.
Son tres previsiones, evidentemente, no muy halagüeñas, pero mejores que las de años anteriores: una en verde (más compras), otra en ámbar (depreciación suave) y otra en rojo (cerrazón del grifo crediticio). Como un semáforo que delimita la frontera del final de la caída libre del sector. Si se cumple el vaticinio de los expertos, 2014 no será un buen año para la vivienda, pero sí podría ser el año en el que el sector toque, por fin, suelo. Pero, ojo, no se pueden echar las campanas al vuelo: es un suelo «muy profundo», como se encarga de recordar José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.
«No se venderán muchas más viviendas, pero sí algunas más, porque hemos llegado al mínimo», agrega. El consultor independiente José Luis Ruiz Bartolomé matiza: «En las provincias costeras preveo un aumento de las transacciones inmobiliarias, porque los extranjeros van a seguir incrementando su volumen de compras, pero no creo que vaya a haber subidas en el total nacional. Como mucho, se estabilizará».
Eso sí, los fondos de inversión seguirán teniendo un gran protagonismo y servirán de liebre para el resto del mercado: «Las operaciones que puedan protagonizar serán más importantes por su significado y simbolismo que por el volumen. En cualquier caso, contribuirán a mejorar las estadísticas», acota Ruiz Bartolomé.
La mayoría de los expertos coincide con Julio Gil, director de Horizone Consulting Inmobiliario, en que 204 puede ser un año «de estabilización», y con Raúl García, director de Desarrollo de Negocio de Tinsa, en que incluso se puede constatar una «ligera mejoría».
Pero hay otros, como Mikel Echavarren, CEO de la consultora IREA, que son más optimistas: «El mercado de vivienda en 2014 nos va a sorprender muy positivamente». Igual opina José Antonio Pérez, director general del IPE, que afirma, categórico: «La tendencia se ha invertido».
Sea como sea, parece que el sector ha encontrado suelo en el entorno de las 350.000 compraventas anuales, pero no en el precio de los pisos. El consenso de los analistas apunta a una desaceleración de la caída, pero caída al fin. Ocho de los doce expertos del panel de este diario prevén descensos y cuatro, subidas. Cinco de ellos creen, además, que la caída superará el 5%. El director del Gabinete de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, asegura que sus estudios apuntan a una rebaja media de entre el 7% y el 8%, cosa que suscribe García Montalvo. Cabe recordar que Standard & Poor’s vaticina una depreciación del 5% en 2014 y del 1% en 2015. Según el INE, los precios caen actualmente un 7,9%, aunque ya crecen de forma intertrimestral (0,7%).
García Montalvo aporta una clave interesante: «Las compras de los fondos extranjeros pueden hacer que los vendedores ajusten menos los precios y por eso cae algo menos el valor». Eso, a su vez, «frena las transacciones, por la generación de expectativas». Y ese efecto dominó «retrasa el ajuste».
Además, «existe un factor que puede afectar a los precios, y que es una incógnita: el papel que desempeñarán los nuevos propietarios de las plataformas inmobiliarias de los bancos», agrega Ruiz.
¿Dónde está el suelo del precio de las casas? Los expertos coinciden: el indicador clave para medir eso es el número de veces que el importe de venta supera la renta bruta anual del comprador. Ese indicador está, actualmente, en 5,8, y ha de bajar a 4,5 para ser sostenible, como apunta, entre otros, Ángel Serrano, director general de Negocio de Aguirre Newman.
La tercera conclusión de los expertos es la más negativa: el crédito para financiar casas seguirá escaso. Y eso es muy mala noticia para un mercado hipotecario que se ha reducido un 80% desde máximos.
BBVA y Sabadell han anunciado que en 2014 se abrirá el grifo de la liquidez, pero siete de los 12 expertos no lo creen. Julio Gil apunta: «La financiación seguirá con su comportamiento dual: suficiente, aunque cara, para la compra de viviendas en manos de bancos y restringida para el mercado de particulares».
En el lado contrario, Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, señala sin ambages que «el crédito comenzará a llegar el próximo año». Y Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, cree que habrá una subida «conservadora».
Al final, como siempre ocurre en el sector, queda la certeza de dudar de casi todo. Pero, por primera vez en seis años, se puede decir que el año que viene pinta mejor (o menos mal) que el actual.
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martes, 18 de marzo de 2014
Hipoteca oportunidad
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Nueva e interesante hipoteca de UCI
martes, 25 de febrero de 2014
Normativa para cubiertas de uralita en naves industriales
Cubiertas de Uralita: Amianto con mezcla de fibrocemento.
Desde Suelosolar se esta informando a los promotores solares y a los propietarios de cubiertas de Uralita (amianto con mezcla de fibrocemento), de los datos de las empresas autorizadas legalmente para retirar esos tipos de cubierta.
La mayor parte de las cubiertas de las naves industriales españolas son de Uralita, y muy pocos, los promotores e instaladores que se animan a proyectar sus instalaciones solares sobre éstas.
De conformidad con la Orden del Ministerio de la Presidencia de 7 de diciembre de 2001, se prohibió la comercialización y la utilización de esta fibra y de los productos que contengan esta fibra añadida intencionadamente.
El uso de productos que contengan las fibras de amianto mencionadas en los puntos 4.1 y 4.2, de la citada Orden que ya estuvieran instalados o en servicio antes de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, seguirán estando permitido hasta su eliminación o el fin de su vida útil.
Desde siempre el material más incombustible, resistente al calor, aislante térmico y acústico, de gran durabilidad y bajo coste a instalar en las techumbres de las naves industriales ha sido el de amianto mezclado con fibrocemento: la Uralita.
A raíz de una Directiva de la Unión Europeala Naturaleza (SEPRONA) la utilización en la edificación de las cubiertas de las placas de Uralita, por su altísimo riesgo para la salud.
A partir de este marco regulatorio, todos los propietarios de naves industriales interesados en la retirada de este material de sus cubiertas, deben inscribirse en el el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA), dependiente de la Consejería de Trabajo.
Por ello, al proyectar una planta solar sobre una cubierta de amianto, y proceder a la retirada de éste, se ha de respetar una serie de medidas de cara a proteger la salud de los trabajadores que desarrollan su labor en la nave industrial, para no quedar expuestos al polvo que contenga fibras de amianto.
Las empresas encargadas de retirar la Uralita de las cubiertas, además de estar debidamente autorizadas, han de desarrollar un plan de trabajo que deberá ser aprobado por la Junta.
Este plan detallará los siguientes datos:
- la naturaleza de los trabajos,
- la duración prevista,
- los empleados que van a manipular el material,
- los métodos de trabajo,
- las medidas preventivas,
- los medios de protección personal,
- el control médico y
- cómo se procederá a la eliminación de los residuos.
Existen múltiples casos de trabajadores enfermos de cáncer pulmonar o fibrosis por haberse procedido a la retirada de las cubiertas de Uralita sin observar las medidas citadas, por inhalar las fibras de amianto.
Desde el punto de vista jurídico, el promotor solar que se disponga a retirar la Uralita sin estar debidamente autorizada para ello, y sin contar con mascarillas, medidas preventivas, aislamiento del material, entre otros, es denunciable en vía penal por parte del SEPRONA ala Inspección de Trabajo, por atentar contra los derechos de los trabajadores, contra la salud pública y el medio ambiente.
NORMATIVA DE INTERES
- Directiva 91/382/CEE
- Orden Ministerial de 26 de julio de 1993
- Orden Ministerial de 7 de enero de 1997.
- Orden Ministerial de la Presidencia de 7 de diciembre de 2001
- Directiva 2003/18/CE
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
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domingo, 2 de febrero de 2014
Es buen momento de invertir en el sector inmobiliario
Cesar Arevalo
agente inmobiliario en Las Islas Canarias
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Es el mejor momento para invertir En España y en Las Islas Canarias , hay oportunidades bancarias , y los promotores que finalmente quieren vender han tenido que bajar los precios de acuerdo con la demanda del mercado.
"El sector inmobiliario ha sido vapuleado en los últimos años y, aunque no está exento de seguir ajustándose, se ha convertido en un hervidero de oportunidades de inversión. Una muestra de este incipiente resurgir del ladrillo es el apetito que despierta entre los grandes inversores internacionales. En un momento en el que las rentabilidades de la deuda española a 10 años apenas supera el 4% y los depósitos rentan alrededor del 1%, el sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual. Además, a la rentabilidad que ofrece este activo por las rentas que genera periódicamente, hay que añadir la revalorización que va adquiriendo en el tiempo. Y, puesto que estamos en el momento más bajo del ciclo, la mayor parte de los activos presentan recorrido al alza, según los expertos consultados. En el caso de la vivienda, la caída acumulada desde sus máximos de 2007 asciende al 39%, según la consultora Tinsa. Entre las ciudades que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, Baleares, Segovia y León han mantenido mejor el tipo, con caídas de precios de alrededor del 28%. Por otro lado, los precios en el sector comercial y de oficinas retroceden en torno al 30% y 50% , respectivamente, desde máximos. Cambio de tendencia Pese a la fuerte depreciación de estos activos, desde el estallido de la burbuja, el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar en tasa interanual, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera la recuperación, con un alza en el precio de sus inmuebles del 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicado esta semana por el Ministerio de Fomento. En 2014, la previsión es que los precios sufran ciertos ajustes, pero cada vez más voces advierten de que ya es el momento de apostar por el sector. “El que no invierta ahora, tendrá que pagar plusvalías a quién sí lo está haciendo. Pero se ha de separar bien el grano de la paja”, explica José Antonio Pérez, director del IPE. De hecho, en opinión de algunos expertos, como Antonio Gutiérrez, director general y de inversiones del multyfamily Mazabi, las inversiones oportunistas, los grandes chollos, forman ya parte del pasado, ante la llegada masiva de grandes fondos internacionales, que animan el mercado. Luis Giménez, responsable de inmobiliario de la división de grandes patrimonios de BNP Paribas, considera que es un “muy buen momento”, y recomienda tener una exposición a este activo dentro de la cartera de entre el 10% y el 15%. El experto señala, incluso, que “Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres”. Tanto es así que “los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España”. En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital son los dos segmentos con más recorrido. “Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad condal están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual”. Gutiérrez, de Mazabi, destaca las buenas perspectivas de las nuevas promociones inmobiliarias ligadas al turismo (Costa del Sol, Baleares y Canarias), de la inversión en locales comerciales en las mejores calles de ciudades de provincia –generan rentabilidades de entre el 5% y el 7%– y el potencial de las medianas superficies. Subidas a la vista El director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Y en el caso del mercado, ha indicado que, aunque sigue existiendo “sobreoferta”, las zonas prime ya “han terminado su ajuste”. “En ciudades como Madrid, San Sebastián o La Rioja esperamos ligeros aumentos en el precio de la vivienda, aunque esto está supeditado a la mejora de la economía”, puntualiza. Pero, ¿qué activos ofrecen más potencial? Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle, señala que “la rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las plazas de garaje suelen ofrecer una rentabilidad mayor, pero requieren de una gestión mucho más activa. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos y se entregan en bruto, sin incurrir en gastos de actualización del activo cuando se acaba un contrato”. Para rentabilidades, identificar el inmueble adecuado para cada localización es clave. “En grandes ciudades, los pisos pequeños, los garajes, las oficinas de reducido tamaño y locales que hacen esquina tienen más tirón. Mientras que en la costa, los inmuebles con vistas al mar, buen entorno, bien conservados, tamaño medio y 3 dormitorios son los más demandados”, explica José Antonio Pérez, del IPE. Descuentos vacacionales La vivienda vacacional es el producto que presenta mayores descuentos, ante el exceso de oferta, especialmente en Levante, Cataluña y Andalucía (ver mapa). Por ejemplo, en Marbella hay viviendas de más de 140 metros cuadrados en urbanizaciones de lujo por menos de 150.000 euros, un precio inaudito hace apenas unos años. Alejandro Campoy, director general de la División de Inversiones de Aguirre Newman, explica que “los descuentos van unidos al riesgo y, por tanto, los mayores ofertas se encuentran en las viviendas vacacionales”, donde existe más sobrecapacidad. Además, el experto indica que ha de tenerse en cuenta que “el retorno de la inversión no vendrá exclusivamente por la rentabilidad que ofrece el producto hoy, sino por el previsible crecimiento de rentas en los próximos años”. En este sentido, por ejemplo, indica que “en el mercado de oficinas las rentas están al mismo nivel que en el año 1994 –descontando el efecto de la inflación–, por lo que es posible comprar activos a precios muy atractivos, en algunos casos por debajo del valor de reposición del activo”. Por su parte, José María Gaubeka, director comercial de Colliers International Spain, señala que “aunque ya hemos visto que la rentabilidad no está nunca asegurada, la inversión en ladrillo es un valor seguro”. Junto a ello destaca las favorables condiciones de financiación que ofrecen las entidades para ciertos activos. “Cualquier inversor puede conseguir producto a muy buen precio. Hay gran oferta de activos de banca, no solo procedente de adjudicados, que se ofrecen con financiación, lo cual hace que el apalancamiento del comprador sea menor y la operación mucho más atractiva”. No obstante los expertos advierten de que hay que tener en cuenta que gran parte del stock bancario, incluido Sareb, no cuenta con los mejores productos, ni los más rentables. Tampoco los que ofrecen mejores plusvalías a largo plazo, ya que los activos presentan diseños obsoletos. Las mejores regiones para rentabilizar el alquiler La rentabilidad anual que puede lograr un particular al comprar una vivienda y ponerla posteriormente en régimen de alquiler es del 4,8%, y tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, cuando la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico. Según un informe de Fotocasa, Canarias, Murcia y Castilla-La Mancha son las comunidades más rentables y donde menos años se tarda en amortizar el precio del inmueble. Canarias ofrece una rendimiento anual por alquilar del 5,1%, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7%, y Madrid con un 4,6%. Por el contrario, País Vasco, la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más altos en España, es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, ambas con un 3,9%. En cuanto a las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,2% anual, seguida de Las Palmas (4,9%), Tarragona (4,8%) y Huelva (4,8%). Por el contrario, San Sebastián (3%), La Coruña (3,1%) y Orense (3,4%) son las ciudades en las que sale menos rentable comprar para alquilar. El informe también revela que en Canarias se necesitan 20 años para amortizar la compra de una casa, frente a los 26 años en el País Vasco y los 21 en la Comunidad de Madrid y Cataluña. La opinión de los expertos Antonio Gutiérrez, Mazabi Gestión: “Es un buen momento para invertir, aunque las mejores oportunidades ya han terminado. Se debería destinar el 30% de la cartera a inmuebles”. Luis Giménez, BNP Paribas: “Hay tales oportunidades en inmuebles en Madrid y Barcelona, que los grandes fondos americanos están dejando Londres para venir aquí”. José Antonio Alarcón, Banco Sabadell: “Los precios han tocado suelo. Es posible que el año que viene haya aún un pequeño ajuste del 4% o un 5%, y después va a haber una evolución plana”. Miguel Fuster, CBRE: “Se está comprando a precios históricamente bajos. Si se ha adquirido un buen activo, la recuperación llegará, aunque es difícil precisar cuándo”. Invertir en Londres o Hong Kong por unos euros Aunque la inversión directa en inmuebles sólo está al alcance de un puñado de inversores, con un elevado patrimonio, hay vías alternativas para apostar por este sector, desde apenas unos euros. Las acciones de inmobiliarias cotizadas son una opción, aunque quizá todavía prematura y, sin duda, sólo al alcance de inversores con gran tolerancia al riesgo y sesgo especulativo. Marisa Mazo, directora de Estrategia de Ahorro Corporación, cree que aunque el sector inmobiliario ya ha tocado fondo, aún hay que esperar para que las inmobiliarias den alegrías en el parqué. “Los bancos siguen siendo claves en el proceso de salida de la crisis, tanto por los activos que todavía tienen como por su papel de financiadores, y aún tienen que resolver cuestiones como el próximo test de solvencia. Señala un factor positivo, como es el interés que despierta el sector entre los inversores extranjeros, “pero no podrá compensar la caída de la demanda residente”. Otra opción similar, con el valor añadido que supone delegar la gestión en profesionales, es la inversión en fondos que tienen en cartera títulos de inmobiliarias cotizadas. AXA Aedificandi A y AXA WF Frm Europe Real Estate AC son dos de los productos favoritos de MorningStar, seguidos por Henderson Horizon Global Property, Schroder ISF Global Property, Robeco Property Equities, Schroder ISF Asia e ING Invest Europ Real Estate. Estos fondos han logrado una rentabilidad anualizada de entre el 10% y el 14% en los últimos 10 ejercicios. La gestora Petercam también destaca en este segmento con dos productos: Petercam Securities Real Estate Europe, que se apunta una revalorización del 9,61% en el año y Petercam Real Estate Europe Dividend, que dan más del 13,23%. Más allá de estos productos están los fondos que invierten directamente en inmuebles, una opción que no termina de convencer a los expertos por su elevada iliquidez, en un momento en el que el cash es ampliamente muy valorado. En España hay varios fondos de estas categorías que han sufrido los estragos del pinchazo de la burbuja. Entre los casos paradigmáticos destaca Santander Banif Inmobiliario, en proceso de liquidación de activos. Una alternativa a estos fondos son los Reit (Real Estate Investment Trusts), cuya figura equiparable en España es la Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estas sociedades permiten al pequeño inversor invertir en una cadena hotelera en Hong Kong, supermercados en EEUU o grandes edificios de oficinas en Londres. Los Reits, en función de la región en la que invierten, han rentado de media entre el 6% y el 13% anual en la última década. En los último 5 años de crisis, sólo los Reits de Reino Unido han registrado pérdidas. A diferencia de los fondos inmobiliarios, estos productos ofrecen al accionista liquidez diaria y están obligados a repartir entre el 80% (en el caso de los Reit) y el 90% (en las socimis) de los beneficios que logren, en forma de dividendos. La primera socimi, Entrecampos, debutó en el Mab (Mercado Alternativo Bursátil) el pasado jueves, pero ya hay varias iniciando los trámites. La próxima semana se estrena Promorent."
Tomado de Expansión.com
Cesar Arevalo
real estate agent in Canary Islands
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agente inmobiliario en Las Islas Canarias
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Es el mejor momento para invertir En España y en Las Islas Canarias , hay oportunidades bancarias , y los promotores que finalmente quieren vender han tenido que bajar los precios de acuerdo con la demanda del mercado.
"El sector inmobiliario ha sido vapuleado en los últimos años y, aunque no está exento de seguir ajustándose, se ha convertido en un hervidero de oportunidades de inversión. Una muestra de este incipiente resurgir del ladrillo es el apetito que despierta entre los grandes inversores internacionales. En un momento en el que las rentabilidades de la deuda española a 10 años apenas supera el 4% y los depósitos rentan alrededor del 1%, el sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual. Además, a la rentabilidad que ofrece este activo por las rentas que genera periódicamente, hay que añadir la revalorización que va adquiriendo en el tiempo. Y, puesto que estamos en el momento más bajo del ciclo, la mayor parte de los activos presentan recorrido al alza, según los expertos consultados. En el caso de la vivienda, la caída acumulada desde sus máximos de 2007 asciende al 39%, según la consultora Tinsa. Entre las ciudades que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, Baleares, Segovia y León han mantenido mejor el tipo, con caídas de precios de alrededor del 28%. Por otro lado, los precios en el sector comercial y de oficinas retroceden en torno al 30% y 50% , respectivamente, desde máximos. Cambio de tendencia Pese a la fuerte depreciación de estos activos, desde el estallido de la burbuja, el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar en tasa interanual, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera la recuperación, con un alza en el precio de sus inmuebles del 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicado esta semana por el Ministerio de Fomento. En 2014, la previsión es que los precios sufran ciertos ajustes, pero cada vez más voces advierten de que ya es el momento de apostar por el sector. “El que no invierta ahora, tendrá que pagar plusvalías a quién sí lo está haciendo. Pero se ha de separar bien el grano de la paja”, explica José Antonio Pérez, director del IPE. De hecho, en opinión de algunos expertos, como Antonio Gutiérrez, director general y de inversiones del multyfamily Mazabi, las inversiones oportunistas, los grandes chollos, forman ya parte del pasado, ante la llegada masiva de grandes fondos internacionales, que animan el mercado. Luis Giménez, responsable de inmobiliario de la división de grandes patrimonios de BNP Paribas, considera que es un “muy buen momento”, y recomienda tener una exposición a este activo dentro de la cartera de entre el 10% y el 15%. El experto señala, incluso, que “Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres”. Tanto es así que “los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España”. En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital son los dos segmentos con más recorrido. “Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad condal están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual”. Gutiérrez, de Mazabi, destaca las buenas perspectivas de las nuevas promociones inmobiliarias ligadas al turismo (Costa del Sol, Baleares y Canarias), de la inversión en locales comerciales en las mejores calles de ciudades de provincia –generan rentabilidades de entre el 5% y el 7%– y el potencial de las medianas superficies. Subidas a la vista El director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Y en el caso del mercado, ha indicado que, aunque sigue existiendo “sobreoferta”, las zonas prime ya “han terminado su ajuste”. “En ciudades como Madrid, San Sebastián o La Rioja esperamos ligeros aumentos en el precio de la vivienda, aunque esto está supeditado a la mejora de la economía”, puntualiza. Pero, ¿qué activos ofrecen más potencial? Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle, señala que “la rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las plazas de garaje suelen ofrecer una rentabilidad mayor, pero requieren de una gestión mucho más activa. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos y se entregan en bruto, sin incurrir en gastos de actualización del activo cuando se acaba un contrato”. Para rentabilidades, identificar el inmueble adecuado para cada localización es clave. “En grandes ciudades, los pisos pequeños, los garajes, las oficinas de reducido tamaño y locales que hacen esquina tienen más tirón. Mientras que en la costa, los inmuebles con vistas al mar, buen entorno, bien conservados, tamaño medio y 3 dormitorios son los más demandados”, explica José Antonio Pérez, del IPE. Descuentos vacacionales La vivienda vacacional es el producto que presenta mayores descuentos, ante el exceso de oferta, especialmente en Levante, Cataluña y Andalucía (ver mapa). Por ejemplo, en Marbella hay viviendas de más de 140 metros cuadrados en urbanizaciones de lujo por menos de 150.000 euros, un precio inaudito hace apenas unos años. Alejandro Campoy, director general de la División de Inversiones de Aguirre Newman, explica que “los descuentos van unidos al riesgo y, por tanto, los mayores ofertas se encuentran en las viviendas vacacionales”, donde existe más sobrecapacidad. Además, el experto indica que ha de tenerse en cuenta que “el retorno de la inversión no vendrá exclusivamente por la rentabilidad que ofrece el producto hoy, sino por el previsible crecimiento de rentas en los próximos años”. En este sentido, por ejemplo, indica que “en el mercado de oficinas las rentas están al mismo nivel que en el año 1994 –descontando el efecto de la inflación–, por lo que es posible comprar activos a precios muy atractivos, en algunos casos por debajo del valor de reposición del activo”. Por su parte, José María Gaubeka, director comercial de Colliers International Spain, señala que “aunque ya hemos visto que la rentabilidad no está nunca asegurada, la inversión en ladrillo es un valor seguro”. Junto a ello destaca las favorables condiciones de financiación que ofrecen las entidades para ciertos activos. “Cualquier inversor puede conseguir producto a muy buen precio. Hay gran oferta de activos de banca, no solo procedente de adjudicados, que se ofrecen con financiación, lo cual hace que el apalancamiento del comprador sea menor y la operación mucho más atractiva”. No obstante los expertos advierten de que hay que tener en cuenta que gran parte del stock bancario, incluido Sareb, no cuenta con los mejores productos, ni los más rentables. Tampoco los que ofrecen mejores plusvalías a largo plazo, ya que los activos presentan diseños obsoletos. Las mejores regiones para rentabilizar el alquiler La rentabilidad anual que puede lograr un particular al comprar una vivienda y ponerla posteriormente en régimen de alquiler es del 4,8%, y tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, cuando la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico. Según un informe de Fotocasa, Canarias, Murcia y Castilla-La Mancha son las comunidades más rentables y donde menos años se tarda en amortizar el precio del inmueble. Canarias ofrece una rendimiento anual por alquilar del 5,1%, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7%, y Madrid con un 4,6%. Por el contrario, País Vasco, la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más altos en España, es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, ambas con un 3,9%. En cuanto a las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,2% anual, seguida de Las Palmas (4,9%), Tarragona (4,8%) y Huelva (4,8%). Por el contrario, San Sebastián (3%), La Coruña (3,1%) y Orense (3,4%) son las ciudades en las que sale menos rentable comprar para alquilar. El informe también revela que en Canarias se necesitan 20 años para amortizar la compra de una casa, frente a los 26 años en el País Vasco y los 21 en la Comunidad de Madrid y Cataluña. La opinión de los expertos Antonio Gutiérrez, Mazabi Gestión: “Es un buen momento para invertir, aunque las mejores oportunidades ya han terminado. Se debería destinar el 30% de la cartera a inmuebles”. Luis Giménez, BNP Paribas: “Hay tales oportunidades en inmuebles en Madrid y Barcelona, que los grandes fondos americanos están dejando Londres para venir aquí”. José Antonio Alarcón, Banco Sabadell: “Los precios han tocado suelo. Es posible que el año que viene haya aún un pequeño ajuste del 4% o un 5%, y después va a haber una evolución plana”. Miguel Fuster, CBRE: “Se está comprando a precios históricamente bajos. Si se ha adquirido un buen activo, la recuperación llegará, aunque es difícil precisar cuándo”. Invertir en Londres o Hong Kong por unos euros Aunque la inversión directa en inmuebles sólo está al alcance de un puñado de inversores, con un elevado patrimonio, hay vías alternativas para apostar por este sector, desde apenas unos euros. Las acciones de inmobiliarias cotizadas son una opción, aunque quizá todavía prematura y, sin duda, sólo al alcance de inversores con gran tolerancia al riesgo y sesgo especulativo. Marisa Mazo, directora de Estrategia de Ahorro Corporación, cree que aunque el sector inmobiliario ya ha tocado fondo, aún hay que esperar para que las inmobiliarias den alegrías en el parqué. “Los bancos siguen siendo claves en el proceso de salida de la crisis, tanto por los activos que todavía tienen como por su papel de financiadores, y aún tienen que resolver cuestiones como el próximo test de solvencia. Señala un factor positivo, como es el interés que despierta el sector entre los inversores extranjeros, “pero no podrá compensar la caída de la demanda residente”. Otra opción similar, con el valor añadido que supone delegar la gestión en profesionales, es la inversión en fondos que tienen en cartera títulos de inmobiliarias cotizadas. AXA Aedificandi A y AXA WF Frm Europe Real Estate AC son dos de los productos favoritos de MorningStar, seguidos por Henderson Horizon Global Property, Schroder ISF Global Property, Robeco Property Equities, Schroder ISF Asia e ING Invest Europ Real Estate. Estos fondos han logrado una rentabilidad anualizada de entre el 10% y el 14% en los últimos 10 ejercicios. La gestora Petercam también destaca en este segmento con dos productos: Petercam Securities Real Estate Europe, que se apunta una revalorización del 9,61% en el año y Petercam Real Estate Europe Dividend, que dan más del 13,23%. Más allá de estos productos están los fondos que invierten directamente en inmuebles, una opción que no termina de convencer a los expertos por su elevada iliquidez, en un momento en el que el cash es ampliamente muy valorado. En España hay varios fondos de estas categorías que han sufrido los estragos del pinchazo de la burbuja. Entre los casos paradigmáticos destaca Santander Banif Inmobiliario, en proceso de liquidación de activos. Una alternativa a estos fondos son los Reit (Real Estate Investment Trusts), cuya figura equiparable en España es la Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Estas sociedades permiten al pequeño inversor invertir en una cadena hotelera en Hong Kong, supermercados en EEUU o grandes edificios de oficinas en Londres. Los Reits, en función de la región en la que invierten, han rentado de media entre el 6% y el 13% anual en la última década. En los último 5 años de crisis, sólo los Reits de Reino Unido han registrado pérdidas. A diferencia de los fondos inmobiliarios, estos productos ofrecen al accionista liquidez diaria y están obligados a repartir entre el 80% (en el caso de los Reit) y el 90% (en las socimis) de los beneficios que logren, en forma de dividendos. La primera socimi, Entrecampos, debutó en el Mab (Mercado Alternativo Bursátil) el pasado jueves, pero ya hay varias iniciando los trámites. La próxima semana se estrena Promorent."
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