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Tomado de idelista.com
Mercado inmobiliario industrial en España
El suelo industrial también tuvo su burbuja, impulsada sobre todo por pequeños ayuntamientos que querían atraer empresas. El resultado son casi 5.000 polígonos industriales, la mayoría semivacíos y sin servicios.
Hace pocos días, el economista Santiago Niño Becerra rechazó las tesis del premio Nobel de Economía, Paul Krugman, sobre los males de nuestra economía y le recomendó "visitar algunos polígonos industriales de la geografía española" para conocer de cerca la realidad del país. Si decide hacerlo, el gurú norteamericano tendrá que elegir entre los más de 4.800 polígonos repartidos por España, en los que además de comprobar si nuestra productividad es baja, como dice Niño Becerra, es probable que se tope con calles vacías, naves cerradas y parcelas llenas de matorrales que tardarán años en ser ocupadas.
"Ha habido un exceso, no todos los ayuntamientos de España pueden tener un polígono industrial", afirma Rosa María Martínez Redondo, directora general de laCoordinadora Española de Polígonos Empresariales (CEPE). Esta asociación privada es la única que tiene un censo de los polígonos existentes. Según su directora, "no todos están mal, pero sí es cierto que cada ayuntamiento quería tener el suyo y muchos se hicieron sin una planificación estratégica del territorio, y ahora están vacíos". La burbuja provocó, además, otro efecto negativo, y es que una vez construidos nadie se ocupara de ellos. "Existe una creencia de que en cada polígono hay una oficina que te informa de las empresas que hay, de los servicios, de las parcelas disponibles, pero sólo un 20 por ciento tienen algún órgano de gestión", señala Martínez Redondo.
Uno de ellos es el polígono Fuente del Jarro, situado en Paterna (Valencia), cuyo gerente, Joaquín Ballester, preside la Federación de Polígonos Empresariales de la Comunidad Valenciana (Fepeval). Ballester se queja de que "los ayuntamientos atienden mucho peor las áreas empresariales que las residenciales y hay grandísimas carencias, incluso en infraestructuras básicas". Afirma que la mayoría no tiene parque de bomberos, planes de emergencia o seguridad privada, y sólo dos de los 715 polígonos valencianos tiene escuela infantil. "Si hay una entidad gestora, alguien se ocupa de todo esto, y de que haya servicios como correos, comercios, bancos...", explica, pero no es lo habitual. Y pone un ejemplo: "En Fuente del Jarro, 450 empresas a 75 euros al mes tienen nueve patrullas de vigilancia, 24 horas al día y 365 días al año. Y aún así, nos roban trapas, rejas de imbornales y cables de cobre. No quiero pensar lo que pasará en el 90 por ciento de los polígonos donde no hay ningún tipo de vigilancia o los que están a medio hacer".
Otro ejemplo es el del polígono El Palomo, en Fuenlabrada (Madrid), que hace ocho años, tras una puesta al día urbanística por parte del Ayuntamiento, las empresas crearon una entidad urbanística de conservación, que se encarga del mantenimiento del polígono a través del pago de una cuota, con una pequeña subvención municipal.
Sobreoferta en Andalucía
La crisis, sin embargo, afecta también a estos polígonos bien gestionados. Según el director general de la patronal del metal de Sevilla (Fedeme), Carlos Jacinto, "ningún polígono funciona bien. Seguridad, limpieza e infraestructuras de transporte son los principales problemas. La crisis también deriva en el impago de cuotas de comunidad, lo que degrada aún más la prestación de servicios comunes".
Este empresario afirma que "el boom de los polígonos industriales está ligado al boom inmobiliario general", y cree que en Sevilla "puede que sobre más de un 30 por ciento de la oferta, hay algunos recientes que están directamente quebrados". Los responsables, en su opinión, "son los ayuntamientos, que recalificaron suelo y lo ofrecieron a promotores, que a su vez preferían hacer naves y oficinas porque es más sencillo, barato y rentable que promover viviendas".
Si los pequeños parques empresariales tienen el problema de la dispersión y la falta de gestor, los grandes polígonos creados hace 30 ó 40 años se encuentran con que se han quedado viejos y necesitan ser renovados. Es el caso del polígono Guadalhorce (Málaga), el mayor de Andalucía con 2,5 millones de metros cuadrados y 1.200 propietarios. En los últimos años, se han plantado decenas de árboles, se han creado más de 6.000 plazas de aparcamiento y "se ha hecho un gran esfuerzo para que tengamos una zona segura, limpia y cómoda para todos", según su gerente, Antonio López. "Hemos pasado de ser el peor polígono a convertirnos en uno de los mejores", añade.
Reconversión en Barcelona
En el área metropolitana de Barcelona, que reúne 164 municipios, está ubicada la gran mayoría del suelo industrial de Cataluña. Existen 700 polígonos con una superficie total de 15.000 hectáreas. Durante la crisis, el 20 por ciento de las empresas ubicadas en estos polígonos ha echado el cierre, lo que supone que un 30 por ciento del suelo industrial (unas 4.500 hectáreas) está vacío.
Sin embargo, el suelo que ha quedado vacante es de muy difícil recolocación, ya que se trata de polígonos industriales que fueron diseñados para atender la demanda de las empresas de la década de los 80 y carecen de los servicios que ahora reclaman las nuevas compañías. Un problema que es general en toda España. Según CEPE, sólo el 30 por ciento de los polígonos tiene banda ancha.
El Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB) señala en un informe que existe un divorcio entre la oferta y la demanda, lo que dificulta las inversiones y la implantación de nuevas empresas. Según este informe, la mitad de los polígonos analizados fueron diseñados según la normativa urbanista de 1976 y ofrecían a las compañías, grandes superficies de espacio para que las industrias del siglo pasado realizaran su actividad y almacenasen su producción. Actualmente, muchas empresas han reducido sus existencias a la mínima expresión para ser más competitivas y otras, dedicadas a las nuevas tecnologías, no necesitan superficies tan grandes.
Por ese motivo, es necesaria una reordenación de los polígonos industriales que supone la reforma de las normas urbanísticas. El PEMB, en el que participan Generalitat y ayuntamientos, ha planteado la redacción de un plan estratégico específico de los polígonos industriales que incorpore el concepto de actualización urbanística, incorporando la figura de la colaboración publico-privada.
Barcelona es, junto a Madrid, la única zona industrial de la que hay referencias de precios de suelo industrial, y no demasiadas, dada la baja demanda registrada en el último año. Las consultoras advierten de que los precios van a la baja, tanto los de venta como los de alquiler, aunque no es esto lo más preocupante. Según el informe de Jones Lang LaSalle (JLL) del primer semestre de 2012, "la actividad es baja dentro del sector y sigue protagonizada principalmente por las empresas de logística y distribución, no existiendo una demanda por parte de empresas productivas". La consultora inmobiliaria señala que "las pequeñas y medianas empresas continúan cerrando o reduciendo espacio", y alerta de que "existen numerosas empresas de tipo productivo que cierran y dejan atrás unas instalaciones normalmente obsoletas y demasiado adaptadas a su proceso de producción, que no encuentran quien pueda reutilizarlas. Estas instalaciones, que podemos ver en muchos puntos de España, deben ser objeto de demolición y nuevo desarrollo, adaptándolas a las nuevas necesidades, pero no hay promotores interesados en ello ante la escasez de la demanda".
Otro punto clave que destaca JLL es la "total ausencia de financiación principalmente para el suelo. Las entidades bancarias poseen mucho suelo en sus balances y no están dispuestas a financiar ninguna adquisición de este tipo".
Demasiado promotor público
Desde la Federación Gallega de Parques Empresariales (Fegape) se reconoce que en la época de bonanza se abusó de la construcción de polígonos industriales , sobre todo en determinadas zonas de la provincia de Lugo y, en menor medida, de La Coruña y de Pontevedra. Además, consideran que no se aprovechó esta capacidad para poner en marcha instalaciones en las zonas de más demanda, como Vigo. Los polígonos que mejor están funcionando son los de las áreas metropolitanas de La Coruña y Vigo, por ser las de mayor dinamismo.
Fegape considera que entidades públicas de promoción de parques como, Suelo Empresarial del Atlántico o Sigalsa, no eran necesarias puesto que con Sepes y los cuatro xestures -entes gestores- provinciales era suficiente. Cree que esta proliferación de entes públicos promotores dio lugar a parques como el de Vimianzo (La Coruña), que están vacíos. Algo similar sucedió con el Ipespo, de la Diputación de Pontevedra, pues al final este instituto fue disuelto y el parque de Barro-Meis está sin actividad.
Al oeste, Castilla y León tiene en venta cuatro millones de metros cuadrados de suelo industrial. La Junta apostó en pleno crecimiento por la puesta en marcha de polígonos , que ahora, en algunos casos, están prácticamente vacíos. El presidente de la Federación de Polígonos Industriales , Antonio Rodríguez, reconoce que la situación "está bastante negra y lo peor es que no vemos la luz al final del túnel. Siguen cerrando empresas". Como ejemplo, pone el polígono Sant Cristóbal de Valladolid, que era uno de los más potentes de la comunidad y que en los últimos años ha pasado de 1.300 empresas instaladas a 800. No es el peor caso, ya que algunos han perdido la mitad de sus clientes y otros apenas llegan al 10 por ciento de ocupación.
La situación es tan complicada que, si no llegan ayudas públicas, la misma organización que preside tendrá que recurrir a un ERE. "Nos enteramos de que muchas empresas han cerrado cuando nos devuelven las cuotas y les llamamos. Entonces nos dicen que han tenido que cerrar o que no tienen ni siquiera para pagar, y estamos hablando de 180 euros", asegura Rodríguez.
En Aragón hay 349 polígonos industriales . Los más importantes se concentran en el entorno de Zaragoza y en la Ribera del Ebro, pero cerca de 300 están fuera de esa zona, muchos en municipios pequeños en los que apenas hay actividad. Es el caso de Los Lindazos, en Aniñón, con sus 13 parcelas vacías, o el de Entreviñas, en Cariñena, con dos parcelas ocupadas de 42.
Para atraer empresas, los polígonos privados llevan tiempo haciendo ofertas y dando la posibilidad de alquilar con opción a compra, mientras el Gobierno de Aragón ofrece bonificaciones de hasta un 60 por ciento.
Sin embargo, el problema no es el coste, según Diego Artigot, responsable de Logística e Infraestructuras del Consejo Aragonés de Cámaras. "Hemos detectado que las empresas encuentran dificultades para financiar la compra y construcción de la nave, algo que ya viene pasando desde 2009".
Proyectos en el País Vasco
El Gobierno vasco, a través de su sociedad pública de promoción industrial SPRI, ha orientado su estrategia a impulsar infraestructuras especializadas. Las inversiones en estos cuatro años han sumado más de 292 millones de euros y la cifra de negocio ha alcanzado los 200 millones. Actualmente, tiene 34 polígonos industriales en fase de comercialización, de los cuales cuatro -en Vizcaya- están en ejecución, además de la ampliación prevista de los Parques Tecnológicos de Guipúzcoa y Vizcaya.
En varios existe incertidumbre sobre su desarrollo debido a los recortes. Entre ellos, destaca el Vitoria Industrial Air Park, un parque empresarial aeronáutico cuya inversión global rondará los 60 millones, que aspira a reforzar la posición industrial y de carga del aeropuerto de Vitoria-Foronda. La primera fase estaba prevista para 2014, pero la decisión de Aena de reducir los horarios de Foronda amenaza la rentabilidad del proyecto.
CEPE quiere ponerles estrellas
La Coordinadora Española de Polígonos Empresariales (CEPE) trabaja en el desarrollo de una web con información georreferenciada de las áreas industriales de España para incluir información básica de las empresas y suelo industrial disponible.
Además, quiere crear una marca de garantía que certifique la calidad de las infraestructuras y servicios. Según su directora, Rosa María Martínez Redondo, "así las empresas podrán elegir, porque no todo el mundo quiere ir a un hotel de cinco estrellas".
Información elaborada por: Javier Alfonso, Jordi Sacristán, Esther Porta, Carmen Larrakoetxea, Rafael Daniel, Ruth Lodeiro, Eva Sereno, Carlos Pizá y José María Camacho.
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