Procedimientos de ejecuciones hipotecarias

Ejecuciones hipotecarias y desahucios: estado de la cuestión
Redacción fotocasa.es , 14/10/2011

2011 está siendo un año en el que las palabras 'desahucio' y 'ejecución hipotecaria' se han repetido hasta la saciedad en los medios de comunicación. La crisis económica ha provocado que muchos compradores de vivienda no hayan podido hacer frente a sus pagos, con la subsiguiente ejecución hipotecaria por parte de los bancos.


En el 2º trismestre de 2011 se han dado 16.464 ejecuciones hipotecarias.
Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), los desahucios tramitados por los juzgados españoles alcanzaron un nuevo récord histórico en el segundo trimestre del año, al sumar un total de 16.464 ejecuciones, un 21,2% más que en el mismo período de 2010.

En este sentido la asociación de consumidores Adicae señaló que en 2011 más de 160.000 familias españolas se encuentran inmersas en procesos de ejecución hipotecaria que aún no han concluido en el desahucio.

Sin embargo, ante esta situación, y a pesar de que se ha convertido en un tema más habitual de lo deseable, aún existe mucho desconocimiento acerca de los procesos de ejecución hipotecaria y el subsecuente desahucio. Así pues, ¿cuál es el esquema básico de un proceso judicial de ejecución hipotecaria?

Pasos de un proceso de ejecución

En tiempos de inseguridad económica muchas personas pueden llegar a tener dificultades para pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario con el que financiaron la compra de su vivienda. En muchas ocasiones, estas dificultades se convierten en la imposibilidad total de hacer frente a las cuotas hipotecarias. Así, en caso de impago de las cantidades, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados.

Estos procedimientos judiciales siempre siguen una serie de pasos fijados por la ley:

1.Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo

La entidad financiera inicia el procedimiento presentando una demanda ejecutiva por impago ante al juzgado. En este caso se le remite al deudor una copia de la demanda. Será la primera noticia que se tenga de la ejecución. Si la ejecución hipotecaria es extrajudicial, la primera noticia que el deudor tendrá será el requerimiento de pago de la deuda. La notificación de este requerimiento se realiza en el domicilio que el deudor haya indicado en la escritura, y en ninguno otro.

Ocurre con frecuencia que la deuda suele ser por casi la totalidad de la hipoteca, ya que en los primeros años se suelen pagar únicamente intereses.
En tiempos de inseguridad económica muchas personas pueden llegar a tener dificultades para pagar el recibo mensual del préstamo hipotecario

2.Certificación del Registro de la Propiedad
tomado de FOTOCASA
En este punto, si el deudor no paga, el banco solicita al juez pide al Registro de la Propiedad que informe sobre las cargas que presenta la vivienda para informar a todos los actores con intereses en juego el inicio del proceso de ejecución hipotecaria. Generalmente esto suele ocurrir a los 6 meses de haber realizado los requerimientos de pago.

3.La subasta

La vivienda sale a subasta. Cabe destacar que en toda escritura de hipoteca debe de especificarse la valoración del bien a este efecto. Este valor se toma de la tasación que se efectuó del bien para la concesión del préstamo hipotecario y determina el valor mínimo por el que tanto un tercero como la entidad financiera pueden adjudicarse el bien inmueble en subasta.

La convocatoria de la subasta se realiza mediante Anuncios de Subasta que se pueden colocar en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, en el Tablón de Anuncios del Registro de la Propiedad, en el Tablón de Anuncios del Juzgado, en el Boletín Oficial de la Provincia, o incluso en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma.

El día especificado en la convocatoria, se comparan todas las pujas realizadas por la vivienda subastada y se formaliza la transmisión de la propiedad de su vivienda a favor de la mejor puja realizada. Pero si nadie ha pujado por encima de los mínimos legales, la entidad financiera puede quedarse la vivienda, para sí o para que se ponga a nombre de un tercero. Desde ese momento el deudor ya no es el propietario de la vivienda.
Destacar que el artículo 2 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios ha elevado al 60% del valor de tasación el importe por el cual la entidad bancaria puede adjudicarse el inmueble en caso de no haber postores en la subasta.

4.Lanzamiento judicial (desahucio)

Si el deudor, que ya no es el propietario de la vivienda, no abandona la vivienda voluntariamente, el nuevo propietario de la casa (sea el banco o un tercero) pasa a promover un desahucio, o pedirá al juzgado que ordene su lanzamiento inmediato. El juzgado señalará un día y una hora en el cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, puede acudir con un cerrajero a la vivienda, cambiar la cerradura y tomar posesión de ella.

Algunas preguntas frecuentes

¿Qué es el “vencimiento anticipado”?

Es bastante habitual que las entidades bancarias incluyan en la escritura de la hipoteca una cláusula denominada “vencimiento anticipado”. Según esta cláusula, aunque no haya concluido el plazo de duración del préstamo, la entidad podrá exigir por anticipado el pago de la totalidad del capital pendiente de amortizar, sus intereses, comisiones, gastos y costas y declarar vencida la obligación en su totalidad, en caso de falta de pago de alguno de los plazos convenidos. Esta cláusula pertenece a lo que en derecho llaman condiciones generales de contratación, cuya norma de referencia es la Ley 7/1998.

Una cláusula de vencimiento anticipado puede ser inscribible en el Registro de la Propiedad o no, y en el caso de no serlo puede ser válida o nula. Una cláusula válida pero no inscribible significa que se da por buena pero la entidad financiera debería acudir a un procedimiento judicial diferente, para exigir el vencimiento anticipado.

¿Hay alguna manera de evitar la ejecución hipotecaria y la subasta de la vivienda?

La única forma de evitar una ejecución hipotecaria es que se acredite que la hipoteca fue anteriormente cancelada, o se presente escritura pública en la que conste claramente estar totalmente pagada la deuda. Se pueden alegar otras causas, pero debe hacerse mediante una demanda a la entidad financiera en otro procedimiento judicial, que no suspenderá la ejecución.

Sin embargo, si el banco está de acuerdo, se puede sustituir la subasta por otras formas de realización del valor de la vivienda. La ley contempla que podrán utilizarse también la realización mediante convenio y la realización por medio de persona o entidad especializada, lo que permite obtener una mayor cantidad por la vivienda. Es importante entonces que el deudor y el banco mantengan un contacto continuado y se informen adecuadamente.

¿Cuánto dura un proceso de ejecución hipotecaria? ¿Cuánto tiempo transcurre desde que la denuncia del banco hasta la subasta y el desahucio?

El tiempo mínimo de un proceso de ejecución hipotecaria es de 9 meses, no obstante, en numerosos casos se pueden dar procesos que superen ampliamente el año, incluyendo el desahucio.

¿Qué bienes son embargables y cuáles son inembargables?

Los bienes embargables y los que no lo son vienen fijados por el “Real Decreto-ley 8/2011 del 1 de julio de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa"

Bienes inembargables:

-El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.
-Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.
- Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.
-Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.
-Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.

Embargo de sueldo:

-Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:
Para la primera cuantía adicional hasta el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30%.
Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50%.
Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60%.
Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75%.
Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90%.

Por último, hay que tener en cuenta que el pasado mes de junio, el presidente José Luis Rodríguez Zapatero anunció que la cantidad inembargable se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario o pensión superiores al salario mínimo interprofesional.