Entrevista con el presidente de la APIE

Entrevista al presidente de la asociación de promotores inmobiliarios sobre el precio de la vivienda en el 2010 y 2011
Inmerso en los preparativos para sima 2010, josé manuel galindo, presidente de asprima (asociación de promotores inmobiliarios de madrid), analiza el mercado inmobiliario actual en una entrevista para idealista news. considera que una subida de precios no es tan negativa como la pintan algunos expertos, pues actualmente sólo le costaría más cara la vivienda a las 300.000 personas que buscan casa cada año, frente a los 16 millones de propietarios encantados de que la vivienda suba. eso sí, al ritmo de la inflación
pregunta: ¿cómo se presenta sima este año?
respuesta: este año las expectativas de oferta de vivienda son mejores y esperamos que haya más interesados que el año pasado. además, en 2010 los stands son más grandes que el año pasado. creo que es bueno celebrar un salón inmobiliario tanto para saber qué viviendas se están vendiendo, como para conocer el precio al que se están vendiendo
p: el año ha arrancado con datos positivos, como el aumento de venta de viviendas y de la concesión de hipotecas, ¿a qué cree que se debe?
r: tiene que ver con circunstancias objetivas. hemos llegado a un punto en que hay suficiente oferta: unas 700.000 viviendas sin vender. hay pisos para elegir pero la gente percibe que lo mejor del stock es lo primero que se está vendiendo. como no aumentará más el stock, poco a poco habrá menos donde elegir, menos oferta. desde el punto de vista de la oferta, los precios han realizado el ajuste y las condiciones de financiación son buenas, siempre que se encuentre el crédito oportuno. el que quiere vender se da cuenta de que como no lo ponga al precio lógico de venta, el que marca el mercado, no lo venderá
p: ¿qué cree que pasará a partir de julio con la subida del iva y a partir de 2011 con la eliminación de la desgravación?
r: creo que la subida del 1% del iva no es tan desincentivador como para que determine la compra de una vivienda, sin embargo sí es cierto que el que compre hoy la vivienda [de obra nueva] le costará un 1% más barata que cuando se incremente el iva. con respecto a la desgravación por la compra de vivienda a partir de 2011, es una medida más importante. a lo largo de la vida de la hipoteca pueden suponer unos 30.000 euros de menor coste que se podría uno desgravar. esta medida tendrá un efecto tirón antes de 2011 pero el año que viene se tendrá que notar la eliminación de la desgravación. no es una medida que haya aplaudido pues creo que induce a que el año que viene la vivienda cueste más dinero. lo que puede compensar esta medida es una mejora de la situación económica y el haber llegado a un techo en el paro y a una mayor confianza
p: ¿qué le diría a la persona que piensa que la mejora del precio de la vivienda es lo peor que le puede pasar a la economía?
r: en españa hay unos 16 millones de hogares. casi todos propietarios de primera residencia y están encantados de que la vivienda suba de precio porque tienen un bien patrimonial que les vale más y la vivienda no sólo es un producto de uso, sino también de una garantía que puede complementar el futuro tan incierto de su vejez. el hecho de que la vivienda suba no es algo negativo. le cuesta más la vivienda al que quiere comprar, que son unas 300.000 personas al año, y con esto no quiero decir que defienda que suba el precio, sino que hay casi 16 millones de familias con viviendas en propiedad que tienen más valor, más riqueza y mejor cobertura de futuro que si la vivienda bajara. sólo interesa que baje el precio de la vivienda a aquel que quiera comprar porque querrá que al día siguiente el precio de su vivienda sea superior. todos tenemos que trabajar para que los precios de la vivienda se sostengan, tengan un crecimiento próximo al ipc, como cualquier otro bien
p: actualmente con la economía en crisis y el aumento del paro de telón de fondo, ¿es bueno que comience a subir el precio de la vivienda al nivel del ipc?
r: lo peor que hay para la economía es la deflación. siempre es bueno una componente de inflación positiva y esa componente es la nos gustaría que se mantuviera con carácter constante en todos los bienes de la economía, es decir, que no se produjeran altibajos pronunciados en los precios de la vivienda como lo que ha pasado en los periodos 2004-2007 y 2007-2009. no nos fiemos sólo en bajadas de precios que no dicen nada ni en anuncios que pueden ser interesados, sino en productos determinados y en ver qué precio tienen y condiciones de acceso tiene y que se comparen con otros
p: ¿qué opinión le merecen las estadísticas oficiales sobre el precio de la vivienda?
r: no reflejan la realidad, no toman datos de transacciones sino de valoraciones. los datos del notario o de la formalización de la escritura pública no reflejan el precio real. nosotros creemos que el ajuste ya se ha producido en torno al 20% o más, que es lo que se está viendo en la calle y es lo que la gente ha percibido. deberían ser las administraciones las que pusieran una metodología clara, cierta y lo más actualizada posible. habría maneras para que los precios reflejaran de verdad las transacciones.
p: ¿qué propone para medir el precio de la vivienda?
r: propongo una mesa donde todos los actores pudiéramos estar para decir qué metodología habría que aplicar. en la mesa tendrían que estar las entidades financieras que conceden hipotecas; los notarios que cierran operaciones de compraventa; los registradores que registran la vivienda; los promotores que ponen los precios, y el ministerio de vivienda también. entre todos estos operadores, no francotiradores, encontraríamos una metodología capaz y seria para dar datos
p: hace un año dijo que ajustaría los precios de venta hasta el momento en que tuviera que poner dinero de su bolsillo y hace algunas semanas comentó que hay promotores que aceptarían vender pisos perdiendo dinero
r: dije que el promotor si es consciente de que al precio al que quiere vender sin hacer una mayor rebaja no vende, no tendría lógica el no intentar vender. pero también dije que ha agotado sus posibilidades en torno al 20% porque en estos momentos los promotores tienen préstamos con los bancos y cajas, con lo cual es muy difícil que puedan ajustar precios más allá de la deuda hipotecaria. lo que sí comenté es que si quiero vender algo o lo pongo al precio del mercado o no lo vendo
p: muchos potenciales compradores esperan que el precio baje más para comprar casa, ¿qué les diría?
r: que miren, comparen y si encuentran algo mejor que lo compren. ¿qué puede seguir bajando? el inmueble que no encuentra mercado es porque a la gente no le interesa por estar en localizaciones muy difíciles o porque son productos con tipología que no son los que la gente demandan. entonces, en estos casos es posible que baje de precio. los productos son muy diferenciales, hay que mirar el piso del banco y del promotor, porque los pisos que llegan a los bancos son los que los promotores han estimado que menos interesaban o con menos salida. se trata de un producto que requiere más ajuste y son pisos cerrados y no tienen un compromiso de postventa. no demonizo a los bancos, simplemente digo que una vivienda que se ha rebajado un 35% puede ser peor que otro producto que esté al lado y que lo hayan bajado un 15%. hay que ver precio y calidad.
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CUIDADO CON TU BANCO DE CONFIANZA

LA LETRA PEQUEÑA DE LAS HIPOTECAS: COMO EVITAR CLAUSULAS ABUSIVAS

La televisión y los enormes carteles del banco anuncian hipotecas baratas que prometen solucionar de un plumazo todos nuestros problemas para comprar casa. Pero lo más habitual es que las ventajas que vemos en letra muy grande estén sujetas a condiciones explicadas en letra muy pequeña.

¿Cómo detectar entonces si un anuncio “tiene truco”? Estos son algunos indicadores que nos deben hacer sospechar:

1.    Los famosos asteriscos. Normalmente acompañan a un TAE atractivo, indicando cómo ha sido calculado. Al leer la letra pequeña, nos podemos encontrar con TAEs calculadas con un Euribor antiguo, o que incluya uno o varios productos vinculados (seguros) de los que el banco no nos ha dicho ni una palabra.

2.    Un interés muy bajo sin productos vinculados. Puede existir una oferta con esas características pero lo normal es que este perfil responda al de una hipoteca “con suelo”, es decir, con un interés mínimo a pagar muy alto, que invalide el acordado con el banco que nos hubiera permitido beneficiarnos del bajo Euribor actual.

3.    Una hipoteca 100% con unas condiciones muy ventajosas. En el mercado actual es ya de por sí complicado encontrar hipotecas que financien el 100% del valor de una vivienda, por eso encontrar una sin ninguna pega nos debe poner alerta. ¿Qué debemos esperar ante una hipoteca 100%? Que nos pidan un aval y  que las ventajas de la hipoteca anunciada solo sean válidas para una financiación de hasta el 80%, y la financiación 100% tenga sus propias condiciones aparte (peores, evidentemente).

Y más allá de la publicidad, en el mismo texto del contrato, existen otros puntos “ocultos” que las entidades bancarias no siempre se molestan en explicar. Antes de firmar debemos repasar la siguiente lista de preguntas que hacer al banco para no terminar contratando una hipoteca que no es la que queremos:

•    ¿La hipoteca tiene interés suelo? Este tipo de cláusulas suelen estar “perdidas” entre las 60 páginas que puede llegar a tener un contrato y no siempre se refieren a ellas con el nombre de “interés suelo”. Búscalas también con el nombre de “interés mínimo”.

•    ¿Hay un interés fijo inicial? Muchos bancos anuncian sus hipotecas variables a Euribor + 0,30% o 0,40% pero no avisan de que ese interés se aplica pasado un período inicial (de 6 meses a 3 años) durante el que pagaremos un interés fijo bastante alto.

•    ¿Hay productos vinculados a la hipoteca? En ocasiones, un interés bajo puede ser a cambio de contratar seguros de hogar, de vida y otros productos financieros bastante caros con la entidad. Lo más habitual es terminar firmando alguno, pero no sin antes preguntar: cuántos son, cuánto cuestan, por cuántos años es obligatorio contratar cada uno y en qué forma los tendremos que pagar. Así podremos evitar 2 desagradables sorpresas: contratar seguros que se paguen en prima única al principio de la hipoteca (todo el importe a la vez, de un seguro que puede cubrir hasta 10 o 15 años), y que el banco intente hacernos firmar alguno por más años de los estrictamente necesarios.

•    ¿Qué comisiones tiene la hipoteca? Muchos bancos cobran comisiones por algunas gestiones que se van realizando durante la vida de una hipoteca: apertura, novación (cambio de condiciones), subrogación (cambio de titular o de banco), amortización parcial o total (adelantar dinero)…  Lo interesante de preguntar esta información al principio, antes de firmar, es que se trata de uno de los puntos más negociables. No es difícil conseguir el 0% en muchas de estas gestiones y es muy importante negociar una buena comisión de subrogación, ya que nos permitirá cambiar de banco (y no estar ligado a él de por vida) sin pagar un alto precio por ello.

•    ¿Es necesario un aval? Los bancos necesitan asegurarse de que les va a ser devuelto el préstamo y, para ello, usan 2 recursos: (1) obligan a contratar seguros por los que hay que pagar mucho al principio y (2) exigen un avalista o aval. Lo normal es que la presencia de aval rebaje el resto de exigencias y la ausencia de aval endurezca las condiciones de la hipoteca.

Y no hay que olvidar las 3 máximas para dar con la mejor hipoteca: leer mucho, preguntarlo todo y pedir información a varios bancos a la vez.

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