jueves, 23 de marzo de 2017

La casa mas codiciada por los famosos


EN VENTA

Así es la casa más cara de Estados Unidos que vuelve locas a las estrellas de Hollywood


La casa más cara del mundo se encuentra en Bel Air, California y ha...
La casa más cara del mundo se encuentra en Bel Air, California y ha salido a la venta por 250 millones de dólares (unos 233 millones de euros).


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La casa más cara de Estados Unidos se lanza al mercado. Ubicada en Bel Air, Los Ángeles, California, esta mansión valorada en 250 millones de dólares bate récords en cuento a cifras se refiere. Consta de 12 habitaciones, 21 cuartos de baño, tres cocinas, seis salones, un cuarto de masaje, un spa, una sala fitness, dos bodegas de vino y champán, una sala de cine doméstico y una piscina de 25 metros cuadrados. Dentro de su elevado precio se incluye una colección de coches clásicos valorada en 30 millones de dólares, obras de arte y mobiliario de Roberto Cavalli.
Bel Air tiene un nuevo rey. No es Will Smith. Tampoco tiene nada que ver con la ficción. Su nombre es Bruce Makowsky y es el padre de la que es, a día de hoy, la casa más cara Estados Unidos: 250 millones de dólares por una mansión con una planta de 38.000 m2. Ni más ni menos. (233 millones de euros)
A partir de la semana que viene, esta vivienda, ubicada en el Estado de California, desbancará a la que, hasta ahora, se había consolidado como la casa más cara de Norteamérica: la Manalapan, en Florida -en su día se vendió por 195 millones de dólares (Unos 182 millones de euros)-.

Imagen de la bolera privada situada en la única planta de la que dispone la mansión.
Según informa la CNBC, desde que la vivienda -y su precio- dejaron de ser secreto de Estado, han sido muchos los celebrities de Hollywood y brokers multimillonarios que se han interesado por la nueva princesa de Bel Air. ¿La razón? 12 habitaciones, 21 cuartos de baño, tres cocinas, seis bares, un cuarto de masaje, un spa, una sala fitness, dos bodegas de vino y champán, un helipuerto, una sala de cine doméstico -la más avanzada de todo Estados Unidos y valorada en dos millones de euros: dispone de 7.000 películas precargadas en el proyector y 40 cómodos asientos- y, para culminar la faena, una piscina de 25 metros cuadrados con pantallas que aparecen y desaparecen mediante un sistema hidráulico. "Es una mezcla de diseño, artesanía, tecnología avanzada, materiales excepcionales y unas maravillosas vistas", defiende Makowsky, un empresario que se hizo millonario gracias a la venta de cuero.
Aunque aún no se sabe la cifra exacta a la que se venderá -el precio de partida es 250 millones de dólares pero se aceptan ofertas-, los expertos aseguran que la mansión de Bel Air ya ha batido dos récords. Por un lado, es la casa tasada con el precio más elevado en la Historia de Estados Unidos y, por otro, es la vivienda independiente más cara hasta la fecha -edificios o residencias para más de una familia sí que habían alcanzado estas cifras-.

Salas de juegos como ésta decoran una de las 12 habitaciones de las que dispone la casa. En la imagen: futbolines y pared con gominolas.
Durante cuatro años, más de 300 personas han estado trabajando en la mansión de Bel Air. "Quería hacer algo más que una casa", explicaba Makowsky al medio norteamericano especializado en información económica. "En todo momento, aspiré a crear un estilo de vida", añadía este hombre de negocios que, además de en la construcción, está invirtiendo una fortuna en encontrar al que será para él comprador adecuado. "Buscaba redefinir el concepto de hogar, romper los moldes. Recrear en el futuro dueño el sentimiento más gratificante de todos los que pueden nacer entre cuatro paredes", sentencia el empresario.
En los 250 millones de dólares -que la convierten en la casa más cara de Estados Unidos- no sólo se incluye la fachada y los muebles. Entre los obsequios que ha dejado allí Makowsky destacan una colección de coches clásicos valorada en 30 millones de dólares, diez motos, una cámara Leica gigante que vale un millón de dólares, numerosas y valiosas piezas de arte y mobiliario diseñado por el mismísimo Roberto Cavalli. Sólo la escalera del inmueble (que cuenta con dos ascensores) está valorada en dos millones de dólares.
En cuanto al polémico precio, Makowsky se justifica argumentando que esta mansión de California no debe compararse a ninguna otra, si no con un yate de lujo. "En esos términos, y dado que la casa de Bel Air es para toda la vida, el precio es más que razonable". En el importe eso sí, está incluido el servicio durante dos años de un equipo mínimo de siete personas de servicio (incluido un chófer, un masajista y un chef).

La mansión tiene una planta de 38.000 m2. Ubicada en California, es la casa más cara de EEUU.

Bel Air, California, es la situación elegida por el magnate Bruce Makowsksy para construir y vender posteriormente la mansión.

La mansión cuenta con 12 habitaciones, 21 cuartos de baño, tres cocinas, seis bares, un cuarto de masaje, un spa, una sala fitness, dos bodegas de vino y champán, una sala de cine doméstico y una piscina de 25 metros cuadrados.

La casa incluye también numerosas y valiosas piezas de arte y mobiliario diseñado por Roberto Cavalli.

La casa incluye una sala de cine propia.

Entre los obsequios que ha dejado allí Makowsky destacan una colección de coches clásicos valorada en 30 millones de dólares.

 noticia de expansion.com





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El Fururo ; Empresas inmobiliarias y sector financiero en España

Una de las consecuencias de la crisis de la década pasada fue la separación de los negocios de inversión y de promoción inmobiliaria, lo que fue muy positivo y nos puso al nivel de países con un sector inmobiliario más desarrollado. A la inversión llegaron las Socimi y los principales promotores pasaron a ser empresas más profesionalizadas. Parecía que habíamos llegado a tener un sector inmobiliario sólido, experimentado y que había llegado “para quedarse”. Parece que no será así. Las recientes operaciones corporativas y un análisis meticuloso de la estructura empresarial del sector inmobiliario permiten ver que está en acelerada evolución. Pasada la crisis, las constantes vitales del sector se están reforzando, los precios se recuperan, aumentan las transacciones y fluye el crédito. La construcción ha vuelto a generar empleo, siendo la principal fuente de nuevos cotizantes, con un 35% del total en febrero. Lo que falta arreglar en el sector inmobiliario, tanto de promoción residencial como de inversión en terciario, es el capital que financia las inversiones, es decir, la propiedad de las empresas.
A principios de la década de 2000 las principales inmobiliarias tenían a la banca como propietaria. En 2007-2008 las empresas ya habían cambiado de dueño y su financiación estaba formada, principalmente, por recursos propios de inversores nacionales y mucha deuda bancaria. La crisis trajo consigo la destrucción de una buena parte de la financiación nacional, tanto de los fondos de los accionistas como de los acreedores. Todo ese dinero fue sustituido por inversión extranjera, principalmente de fondos inmobiliarios con plazos de inversión más cortos. Esos capitales fueron beneficiosos porque aportaron fondos y facilitaron la formación de precios cuando ambos eran necesarios. El problema está en que avanza el reloj de las inversiones, esos capitales querrán salir y no se ve claro cuál será el dinero que lo sustituirá y cómo se hará el relevo.
En el campo de la inversión (el lado “patrimonialista”), hay dos tipos de Socimi, las cotizadas en el continuo y las del Mercado Alternativo Bursátil. Las del MAB no son vehículos de inversión, sino instrumentos utilizados por patrimonios ya constituidos (familias o fondos cerrados) para aprovechar ventajas fiscales. Las cotizadas en el continuo, Merlin, Hispania, Lar y Axiare son las que pueden captar nuevos capitales — Inmobiliaria Colonial no es Socimi, pero es también un inversor sofisticado—. La participación de los fondos en estas empresas ya ha provocado movimientos sorpresivos, como la salida de Perry Partners de Axiare o el anuncio de la liquidación de Hispania (un 17% de la capitalización de las Socimi del continuo) a los seis años de su salida a Bolsa.
El reciclaje de la inversión también ha comenzado en el sector de la promoción residencial. Con la compra de Vía Célere por parte de Värde, las promotoras de ámbito nacional, Neinor, Aedas y Dospuntos-Vía Célere, son ahora propiedad de fondos. En este caso, se ha planeado la desinversión vía salidas a Bolsa, la de Neinor ya ha comenzado. Hay antecedentes favorables, como Crest Nicholson Holdings, que Värde sacó a cotizar con éxito en el controvertido mercado de Londres, aunque la capitalización de esta compañía con 50 años de historia fue de 553 millones de libras y Värde “solo” se llevó 169 millones. En España, la colocación debe hacerse entre institucionales porque el mercado minorista está viciado por la experiencia de Bankia (ni siquiera la salida a Bolsa de una empresa como Aena se atrevió a tener un tramo minorista relevante). La vuelta de Metrovacesa, como promotora, añade otro gran operador, en este caso con instituciones financieras como propietarios.
A los capitales que se deben conseguir para el cambio de accionistas habrá que añadir el necesario para el normal desarrollo del sector, como es la financiación para construir viviendas que atiendan a la creciente demanda del alquiler. Un número rápido: un aumento de un punto en el porcentaje de viviendas alquiladas supone una inversión de unos 18.000 millones de euros.
Tenemos por delante una época de cambio en la propiedad de las empresas, habrá que reciclar el capital de fondos inmobiliarios y, en menor medida, el de las entidades financieras que son accionistas involuntarios. Cabe esperar que el relevo de capitales se haga de forma ordenada, que no afecte al normal funcionamiento del mercado y que nos traigan accionistas más estables. Las nuevas y mejores prácticas del sector contribuirán a atraer a inversores particulares e institucionales nacionales y a los extranjeros de largo plazo.
José Luis Suárez es profesor y Mariola Soriano es asistente de investigación de IESE Business School


noticia original de El pais.com








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miércoles, 8 de marzo de 2017

Inconstitucional el impuesto de plusvalia municipal

El TC ha declarado inconstitucional la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía en Guipúzcoa, una ley que es igual a la estatal, con lo que este pronunciamiento obligará a modificar la normativa nacional. De este modo, el Tribunal Constitucional considera que cuando hay una caída del valor del suelo, no se genera el tributo ni obligación del contribuyente de pagar este impuesto por la transmisión de un inmueble. Se trata de una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.
La plusvalía municipal es un impuesto directo que grava el supuesto incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana, como consecuencia de su transmisión (compraventa, herencia, donación, permuta), así como por la constitución o transmisión de derechos reales de disfrute, como es el usufructo. Es, además, una de las fuentes de recaudación más importante para los ayuntamientos.
Tal y como señala la abogada Carmen Giménez, de G&G Abogados, la fórmula para realizar el cálculo del impuesto grava cantidades ficticias y no reales, ya que se realiza sobre valores catastrales del suelo que bien se han quedado estancados o bien que no han dejado de aumentar, a pesar de la caída real tanto del precio de las viviendas, como del precio del suelo.
En concreto, la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que la plusvalía se calcula en base al incremento que tendrá el valor del terreno en los años siguientes a su transmisión y no en el valor que ha tenido desde su adquisición, según explica José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. No obstante, este método de cálculo también se está cuestionando en los juzgados españoles tal y como publicó idealista/news hace unos días.
Se han dictado numerosas sentencias en diferentes juzgados y tribunales de las distintas Comunidades Autónomas que determinan que, si en la transmisión de un inmueble no ha habido a favor del obligado al pago del impuesto un aumento del precio en términos económicos y reales, no se dará el presupuesto fijado por la Ley de Haciendas Locales para que se devengue dicho tributo.
El juzgado de lo Contencioso de San Sebastián es uno de los que ha cuestionado ante el Tribunal Constitucional el sistema de cálculo de este impuesto: si no ha habido un aumento real del valor del suelo, no se debe generar el tributo ni la obligación del contribuyente a pagarlo, ya que debe primera la realidad económica frente al “método del cálculo”. Para ello, alegan que deben imperar los principios de equidad, justicia y capacidad económica que se contemplan en la Constitución española.  
Esta circunstancia, en las operaciones en las que hay pérdida patrimonial, infringiría lo que recoge el artículo 31 de la Constitución: “Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio”.
De hecho, ha sido el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de San Sebastián el que ha planteado la cuestión de inconstitucionalidad sobre la norma foral que regula el impuesto sobre la plusvalía de Guipúzcoa. Esta regulación es igual a los artículos 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales, con lo que el pronunciamiento del Constitucional obligará a modificar la normativa estatal y la vasca.
Además, según José María Salcedo, de Ático Jurídico, “el hecho de que la normativa no contemple la posibilidad de que la transmisión produzca una pérdida o minusvalía supone el gravamen de un incremento ficticio que, por ser calculado de forma predeterminada por el método previsto en la norma, no puede ser tampoco objeto de una valoración pericial contradictoria para la determinación de la base imponible, ni admite prueba en contrario”. Es decir, los ayuntamientos no aceptan que el contribuyente aporte pruebas contra la valoración hecha por la administración pública.  
Esto, a juicio de los expertos, supone una clara limitación del derecho de defensa previsto en el artículo 24 de la Constitución, que estipula que todas las personas “tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión” y que también tienen derecho “a utilizar los medios de prueba pertinentes para su defensa”. 
"El efecto inmediato es que los Ayuntamientos ya no podrán ignorar los recursos de los contribuyentes en los que indiquen que han vendido en pérdidas. Hasta ahora ni entraban a discutir si efectivamente había habido incremento de valor del terreno o no. Decían que ellos tenían que aplicar la fórmula. El Constitucional, aunque refiriéndose a la normativa foral, acaba de afirmar que es inconstitucional aplicar la fórmula como un rodillo, sin tener en cuenta situaciones en las que se ha vendido en pérdidas, y sin permitir al contribuyente acreditarlo", sentencia el abogado Salcedo. 
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domingo, 5 de marzo de 2017

Situacion del mercado de vivienda y las hipotecas en el 2017


Para España
de idealista.news
La agencia de calificación crediticia Fitch espera que el mercado residencial continúe por la senda alcista, gracias a la fortaleza de la economía, a la madurez del negocio hipotecario y al aumento de las compras de casas por parte de los extranjeros no residentes. Sin embargo, alerta de los dos riesgos a los que se enfrenta el mercado: uno financiero, por el elevado desempleo y la lenta recuperación de la renta de los hogares, y otro regulatorio, por la incertidumbre jurídica que puede afectar a las hipotecas.
El mercado residencial va a dos velocidades: la recuperación se está viendo en viviendas de buenas calidades y bien ubicadas. Fitch asegura que cualquier posible recuperación en casas poco atractivas para la demanda siempre irá con retraso. Recuerda que el precio de la vivienda en nuestro país cerró el tercer trimestre de 2016 con una subida del 4%, gracias a la mejora de la economía y a un gradual descenso de la tasa de desempleo, ya que descendió del 19% por primera vez desde 2009.
Pero, pese a estos signos claros de recuperación en el mercado residencial, Fitch hace hincapié en que el precio de venta de las viviendas embargadas por los bancos ha bajado un 65% con respecto a la valoración del primer semestre de 2016. Para la agencia de calificación crediticia esto responde a que las viviendas adjudicadas de la banca con buenas calidades fueron las primeras en venderse y que las que permanecen en stock son aquellas de peores calidades.
Además, la firma ve dos riesgos acechando al mercado residencial. Por un lado, está el riesgo financiero, que está "relacionado con el elevado nivel de desempleo y el hecho de que la renta media de los hogares no se esté recuperando al mismo ritmo que los precios de la vivienda, en especial para los hogares de reciente formación y la compra de su vivienda habitual", explica Christian Gómez, associate director de Fitch Ratings España. 
Por todo ello, la agencia espera que el acceso a la compra de la primera vivienda empeore porque “cualquier recuperación en los ingresos no será comparable con la subida de los precios”, recalca el informe.
El otro riesgo es regulatorio: el mercado hipotecario se enfrenta a varias incertidumbres legales que cuestionan la validez de algunas prácticas comunes y el apetito de los prestamistas. Algunas de estas incertidumbres son la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que obliga a la banca a devolver lo cobrado de más por las cláusulas suelo o también la devolución de parte de los gastos de formalización de la hipoteca a los deudores hipotecarios. "Todo esto ha cerrado un poco el grifo de la financiación hipotecaria y es lógico pensar que si hay menos acceso al crédito se firmarán menos hipotecas”, aclara Gómez.
Los reveses judiciales a la banca aún no se han contemplado en los datos oficiales de la concesión de hipotecas, aunque, tal y como señala Juan Villén, responsable deidealista hipotecas, hay que estar atentos al comportamiento del mercado hipotecarios en los próximos meses. Esto puede afectar al ritmo de crecimiento y al precio de las hipotecas, ya que muchos bancos han comenzado a encarecer los préstamos, sobre todo los referenciados a un tipo fijo.
Otras alternativas que estudian aplicar los bancos pasan no sólo por encarecer los tipos de interés, sino recuperar las comisiones de apertura de las hipotecas o exigir un tipo de interés concreto para el primer año, aunque la hipoteca sea variable. Es decir, como explicábamos en este artículo, que en un préstamo sujeto a un 1%+euríbor, la entidad fije durante las primeras 12 cuotas mensuales un 1,75% o incluso más.
En este sentido, Fitch asegura que el impacto económico total de estos desafíos aún no se ha determinado, pero espera un cierto endurecimiento en los criterios de concesión hipotecaria para 2017 con un ajuste correspondiente a precios más altos. Con todo, la agencia de rating espera que el ritmo de crecimiento hipotecario se ralentice con respecto al año pasado. Recuerda que la concesión de crédito nuevo creció un 5%, gracias a la recuperación económica y la apreciación de las viviendas.



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