Valor del Euribor en el mes de febrero 2016

LU	MA	MI	JU	VI	SA	DO
1 0,010	2 0,009	3 0,008	4 0,002	5 -0,002	6	7
8 -0,005	9 -0,004	10 -0,001	11 -0,006	12 -0,009	13	14
15 -0,008	16 -0,012	17 -0,011	18 -0,014	19 -0,017	20	21
22 -0,018	23 -0,016	24 -0,015	25 -0,015	26 -0,017	27	28
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El euribor mas bajo y su consecuencia en las hipotecas

El euríbor a todos los plazos ya cotiza bajo cero y continúa su senda descendente. Un escenario insólito que pone en aprietos a la banca en un momento poco propicio para el negocio minorista. Los hipotecados a tipo variable, cuya fórmula de cálculo se estipule sumando un diferencial aleuríbor, experimentarán una sorpresa en las próximas revisiones: el euríbor aplicable podría tener un menos delante de su valor.

¿Qué efecto tendría en la nueva cuota? ¿Cobrar por estar hipotecado, una reducción del pago mensual o no tendría efecto? Si el valor absoluto del euríbor helado superara al diferencial, el tipo de interés aplicable sería negativo, lo cual implicaría cobrar por haber pedido dinero a préstamo, según la opinión de algunos juristas consultados. A fin de cuentas los bancos ya pagan por dejar dinero a otras entidades y esta aparente paradoja provoca que el euríbor y otros tipos de interés del mercado pasen tanto frío. Pero la banca ya ha dejado claro que "es contradictorio" tener que "pagar por pedir prestado", y que, en todo caso, quien tiene que decidir son los tribunales.

Aunque ocurriera que las entidades tuvieran que pagar a los hipotecados, muy pocos clientes podrían acariciar la ventura de cobrar por haber pedido una hipoteca. Clientes que contrataron la hipoteca de Deutsche Bank a un diferencial del 0,17% o de Bankinter con su extinta oferta de euríbor +0,18% son el tipo de prestatario que podría experimentar el efecto de los tipos negativos. El común de los hipotecados a lo que pueden optar es a una reducción de su cuota, con intereses que por primera vez en su historia estarían por debajo del diferencial pactado. El efecto sería nulo si la escritura de nuestro préstamo hipotecario estableciera una cláusula suelo, que inmuniza a la cuota mensual del buen virus de los tipos negativos. En estos casos, acudir a un abogado para que analice si procede interponer una demanda contra el banco es una sana práctica.

¿Y si estoy pensando en pedir una hipoteca?

La curva de tipos que beneficia a muchos hipotecados puede perjudicar en cierta medida a los nuevos solicitantes. Este 2016 es un año de despegue inmobiliario, gradual pero ascendente. Los bancos quieren captar clientes solventes y compiten en condiciones hipotecarias, efecto que puede verse atenuado si el escenario de tipos negativos ha llegado para quedarse.

En primer lugar, la competencia en rebaja de los diferenciales se ha estancado, según los datos manejados por el portal financiero iAhorro.com; el euríbor + 1 era el objetivo a batir este año, pero las entidades han enfriado la oferta de tipos bajos contagiadas por los tipos helados. Es plausible no ver hipotecas con diferenciales más bajos hasta que el valor del euríbor vuelva a subir, aunque sea levemente. Mal pronóstico para los que planificaban financiar su casa cuando las hipotecas fueran más baratas. Los mejores diferenciales se situarán previsiblemente en la unidad durante mucho tiempo.

Además, adelantar un renacer de las cláusulas suelo no es descabellado. Las cláusulas suelo no son ilegales; lo que no se ajusta a la normativa es esconderlasy no poner a disposición de los clientes su naturaleza y efecto sustantivo en el cálculo de las mensualidades. Ya se ha generalizado establecer una especie de “cláusula cero”, pacto que supone que el préstamo hipotecario nunca disfrutará de intereses por debajo de cero. Que algunos bancos den el salto a volver a ofrecer limitaciones a la bajada del tipo de interés moderadas, no muy por encima del 1%, puede ser cosa de tiempo.

Banco Santander ha innovado y puede marcar tendencia: establece que los dos primeros años el tipo sea fijo, del 1,75% nominal concretamente. Dos años no es un plazo que se busque para beneficiar al cliente que paga cuotas fijas, sino al banco que se blinda durante este tiempo de un más que probableeuríbor negativo. Vendría a ser una cláusula suelo “temporal”, durante dos años.

No todo son malas noticias para los que quieran hipotecarse este año; hay ya varios bancos que ofrecen hipotecas a tipo fijo o mixto con tipos estables por debajo del 3%, incluso del 2% según entidad y cliente. Un 1,75% durante dos años es una mala elección; pero un 2% seguro durante diez o más años es una opción a tener muy en cuenta. En el Polo Norte hipotecario, los que sepan abrigarse con el manto de la formación e información llegarán sanos y salvos a su destino: pagar lo justo por el dinero solicitado.

sacado del Pais.com

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Las ventas de vivienda nueva caen en el 2015

En concreto, si se compara con el año de mayores ventas de la historia, 2007, el descenso es superior al 76%, es decir, por cada cuatro viviendas que se vendían en aquel año, ahora se vende únicamente una.

Caídas superiores al 80% respecto a 2007

Y en algunas provincias la caída es aún más abrupta. En Huesca, el descenso respecto al nivel de 2007 supera el 90% y hay otras 17 provincias en las que la caída de la vivienda nueva supera el 80%: Cádiz (-82%), Córdoba (-83%), Huelva (-83%), Jaén (-82%), Sevilla (-86%), Cantabria (-83%), Salamanca (-84%), Zamora (-89%), Albacete (-80%), Ciudad Real (-84%), Cuenca (-86%), Girona (-84%), Lleida (-88%), Tarragona (-81%), Valencia (-81%), Murcia (-87%), Navarra (-81%),

Lugo, con un descenso del 46%, es la provincia que ha registrado un menor descenso respecto al nivel de 2007. Entre las provincias más pobladas, Madrid es la que registra un comportamiento menos negativo, con un descenso de las ventas del 57% frente a ocho años antes.

A pesar de que la venta de viviendas nuevas descendió en 2015, la construcción de éstas sí creció. En los once primeros meses del año, se contabilizaron 19.529 visados para construir viviendas nuevas, lo que supone un incremento del 17,8% respecto al conjunto de 2014. Si se mantiene la tendencia, se podría registrar la mejor cifra desde el ejercicio 2011.

Aunque se iniciaron más viviendas que en años anteriores, fueron casi 60.000 menos de las que se vendieron, lo que apunta a que el stock de pisos sin vender se reducirá por sexto ejercicio consecutivo. De hecho, el total de viviendas pendientes de venta podría situarse por debajo del medio millón por primera vez desde 2007.

Del   economista.com

cesar Arevalo su asesor inmobiliario 

en Las Islas Canarias

tel +34690285829

La incertidumbre politica afecta al mercado inmobiliario de inversores en España

La incertidumbre política por ladificultad para formar Gobierno en España es el único riesgo a corto plazo para el mercado inmobiliario, actualmente en recuperación. La abundancia de capital, que seguirá llegando con fuerza, y la escasez de activos de calidad impulsarán en 2016 la promoción inmobiliaria y la inversión en sectores alternativos a los tradicionales. Así se desprende del informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2016, elaborado por PwC y el Urban Land Institute, a partir de 550 entrevistas con los principales actores del sector.

Este año el ladrillo seguirá manteniendo su vigor. El 55% de los encuestados considera que el capital continuará fluyendo, gracias al escenario sostenido de bajos tipos de interés en Europa -y al consiguiente mayor atractivo de la inversión inmobiliaria respecto a la baja rentabilidad de la renta fija y a la volatilidad de los mercados de inversiones alternativas-. Asia y América serán de donde vengan los principales flujos de dinero más allá de la Unión Europa. Sin embargo, los activos de mayor calidad seguirán escaseando y aquellos disponibles estarán sobre valorados en prácticamente todos los mercados europeos, según el 63% de los entrevistados. En este contexto, la promoción y el desarrollo inmobiliario es para casi el 80% la mejor alternativa para comprar activos de calidad con buenas expectativas de rentabilidad.

El empuje de la promoción inmobiliaria se verá acompañada, a su vez, por un mayor protagonismo de otros de sectores, más allá de los comerciales y de oficinas, como son el sanitario y de salud, el hotelero, los alojamientos para estudiantes, los data centers o el logístico. Estos sectores alternativos, que el 75% de los encuestados considera ofrecen buenas oportunidades de negocio, están notando ya el efecto favorable de grandes fenómenos globales como la urbanización, el envejecimiento de la población y el desarrollo tecnológico. Los inversores oportunistas, atraídos por precios bajos y rentabilidades muy altas, están dando paso a un abanico más amplio de actores (fondos de pensiones, gestoras de patrimonios, inversores inmobiliarios tradicionales y privados, fondos soberanos, aseguradoras) con expectativas de rentabilidad más modestas, basadas en los fundamentales de los activos. Aún así, el escenario depende de lo que ocurra en el terreno político. Las grandes inmobiliarias españolas advierten de que los inversores internacionales están "empezando a asustarse" ante la incertidumbre política que actualmente presenta el país, al que "empiezan a mirar con mayor grado de prudencia".

La incertidumbre política, la inmigración, terrorismo, una hipotética salida del Reino Unido de la UE, o la desaceleración de la actividad en China y el empeoramiento económico fuera de Europa son algunas de las preocupaciones de los inversores que moderan el optimismo generalizado. Hay que destacar que la financiación ha desaparecido por completo de la lista de desvelos de la industria.

El informe recoge que la capital de España se mantiene en cuarta posición entre las más atractivas, detrás de Berlín, Hamburgo y Dublín. Entre octubre de 2014 y septiembre de 2015, Madrid había movilizado 5.000 millones de euros, situándose como el quinto mercado más activo de Europa. Barcelona asciende un puesto, al 12, y forma parte de grupo de 18 ciudades con buenas perspectivas de inversión en 2016, según los encuestados.

Tomado del Pais.com

Cesar Arevalo , su asesor inmobiliario en Las Islas Canarias

tel +34690285829