Que cualquiera puede
comprar una casa o gestionar el alquiler de un piso es una verdad a medias. "La inversión en inmuebles atrae mucho, también a los pequeños ahorradores, porque se piensa que es un negocio fácil de comprender porque no hay claves ocultas, como sucede con la Bolsa o en los fondos de inversión", explica Eduardo Solé, socio fundador de la inmobiliaria Monapart. Tanto si la casa es una inversión como si es para vivir, estos son algunos de los errores frecuentes que conviene evitar:
Primero. Estar dispuesto a gastarse miles de euros en la compra de una casa pero no a invertir 200 euros en un abogado. "No se debe ni reservar la vivienda ni firmar un contrato de arras, ni un arrendamiento con opción a compra y, ya no digamos una compraventa, sin tener un abogado al lado que negocie en nuestro nombre y defienda nuestros intereses", explica el notario Francisco Rosales.
Tercero. Pensar que la inmobiliaria o la entidad financiera va a defender nuestros derechos en lugar de vendernos el producto más rentable. Se impone el busque y compare. Esta creencia es la madre de las dos anteriores y el antídoto es asesorarse y echar todo el tiempo que se necesite. "Quien firma en cinco minutos paga las consecuencias toda la vida", advierte Rosales.
Cuarto. Comprar una vivienda sobrepasando las necesidades y las posibilidades de pago. Un joven que, para emanciparse compra una casa para toda la vida, sin certeza de poder pagar la hipoteca cuando suban los tipos de interés, se ahorrará ese 10% de papeleo e impuestos que tendría que pagar si más adelante compra un piso de más tamaño, pero no correrá el riesgo de perderlo todo.
Quinto. Con solo una relación de noviazgo, meterse en una compra y en una hipoteca es descabellado. Y el error es todavía mayor en los casos en que se convive y se tienen hijos sin registrarse como pareja de hecho o casarse. "Las situaciones como el matrimonio están bien reguladas, se sabe a qué atenerse cuando se inicia, se desarrolla o se extingue la relación, por separación o fallecimiento. En el caso del noviazgo, conviene acordar unas reglas y elevarlas a escritura pública –el coste es de unos 60 euros– para fijar la proporción de hipoteca que pagará cada uno. Así, en caso de ruptura o fallecimiento, se sabe quién pagará el préstamo o se quedará con el piso. Se aporta estabilidad y se previenen conflictos", explica el notario Ignacio Navas Olóriz.
Si la promotora se queda con pisos y no paga las cuotas comunitarias, la carga es para los demás vecinos
Sexto. Pedir que avalen los padres o algún miembro de la familia. "Lo que llamamos aval bancario para pedir una hipoteca nunca debe ser de la familia", explica Rosales, quien sostiene que "es una figura perversa". Y añade, "si la entidad financiera desconfía de que se pueda pagar el préstamo, no debería darlo". Cuando el avalista es el padre en una familia con una renta media, expone la vivienda familiar y corre el riesgo de quedarse en la calle y arrastrar al resto de los hermanos, puesto que el aval se hereda si el padre fallece. Navas Olóriz propone que la fianza tenga una limitación. "Si la solvencia del que pide el préstamo alcanza solo para el 60% del capital pedido, el familiar puede afianzar solo el 40% restante, de manera que cuando se haya amortizado tal porcentaje se elimine". También matiza que cuando los padres avalan a un hijo, deben hacerlo constar en el testamento e incorporar la exigencia de pago al que se endeudó para que no tengan que sufrir la deuda el resto de los hermanos.
Séptimo. Elegir una vivienda sin cerciorarse de su cercanía a equipamientos o medios de transporte y sin calcular lo que se va a invertir en tiempo y combustible de por vida es tan absurdo como comprar un piso nuevo sin tener en cuenta la comunidad de propietarios. Daniel Loscertales, presidente de la editorial jurídica Sepín, alerta de que "no es inusual que en un bloque de reciente construcción haya varias viviendas en manos de la promotora que no pague las cuotas de la comunidad y, si entra en procedimiento concursal, el resto de los propietarios tendrán que estar años pagando esas cuotas si no quieren verse sin servicios, como la portería o la calefacción".
Octavo. Tener deudas y, para no perder la casa, intentar dársela al hijo, simulando una venta o donación. Se considera alzamiento de bienes. Es un fraude si quien dona la casa no se reservó bienes para responder de sus deudas. Y, por cierto, el hijo responderá de las deudas del padre, puntualiza Rosales. Esta es una de las situaciones que demuestran que el mercado inmobiliario no es tan transparente para un particular. Otro ejemplo de la complejidad: "cuando una vivienda pasa a manos de un heredero que no es forzoso y la vende a un tercero, durante los dos años siguientes a la venta, la operación puede deshacerse si apareciese un heredero forzoso. De no existir ninguno, el notario puede dar fe de ello y evita que el banco se niegue a darle una hipoteca", dice Navas Olóriz.
Noveno. Dar un poder ilimitado, por ejemplo para la venta de la vivienda. Siempre se debe limitar en el tiempo. Renovarlo supone unos 60 euros. Y, también "hay que pedir y conservar una copia simple para que sea más fácil revocar", aconseja Rosales.
Décimo.
Alquilar un inmueble sin tomar precauciones sobre la solvencia de los inquilinos. "El alquiler está protegido por el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que impide cualquier pacto que le perjudique o sea contrario a la propia ley. Incluso, si el contrato solo es verbal estará protegido, pero, en cambio el propietario que va a alquilar no tiene defensa ante el impago, por lo que deberá intentar tomar precauciones sobre la solvencia de los inquilinos", recalca el abogado Loscertales.
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